任意売却のタイミング、いつが適切？

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本ページでは、住宅ローンが払えない場合、いつのタイミングまでなら任意売却の相談にのってもらえるのか、競売にかかるのを阻止できるのはいつまでなのかといった点について述べていきます。

住宅ローンが払えない…速やかに任意売却の相談を

競売を阻止し任意売却に変更できるギリギリの瀬戸際はずばり「競売が開始されてもまだ入札される前の状態」。この状態であれば、まだ望みは残されています。
逆に「入札が行われてしまった時点」で、任意売却への道は完全に閉ざされてしまうことになります。

しかし、誤解のないように言い添えておきますと、これは本当に本当のギリギリのタイミングであり、ものすごく大変な労力が必要となります。競売が開始された後に、競売の申立人である債権者（保証会社など）を説得し、裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらえれば、任意売却への道はかろうじて残される」ということです。

競売を避けて任意売却を選択するには、住宅ローンが払えない事態となったら、可能な限り速やかに、専門家への相談を行なうべきです。その方が、専門家サイドにもより解決策を提示できる余裕が生まれます。繰り返しになますが、住宅ローンが払えなくなったら、速やかに専門家への相談をすべきです。

ローンを滞納した場合に起こる事態とは？

では、住宅ローンを滞納してしまった場合に起こる事態についてご説明していきましょう。通常、住宅ローンの滞納が1～2ヵ月の場合、電話や郵便物などで借り入れ先の金融機関からの督促があります。この時点でまずトライしてみるべきはリスケジュールの相談です。「滞納してしまっているのに、そんなお願い聞いてもらえる訳がない」と判断するのは早計です。先方にとってみても、リスケによって返済が再開されるならそれが一番です。まずはお詫びの気持ちとともに、今後のスケジュールについて誠意をもって相談してみましょう。

なお、都市銀行あるいは信用金庫から借金をしている場合は、競売にかけられるまで3ヶ月というケースが見受けられます。一方、住宅金融支援機構の場合は多少余裕があり、6ヶ月滞納が目安となっています。前者の場合はもちろんですが、後者の場合でも、任意売却は早く行動を起こすほど、よい結果になりやすいことを心に留め置いてください。

こうした金融機関からの督促を放置したままでいると、最終的な催告書（最終通告書・期限の利益の喪失予告とも言います）が届きます。この書面では、明示された期日までに延滞しているローン額と遅延損害金の合計分の支払いが求められます。それが履行できない場合は、指定された期日をもって「期限の利益喪失」という状態になります。簡単に言えば、借りた方が住宅ローン借入時の金銭消費貸借契約に違反とみなされ、銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失うこととなります。この状態になってしまうと、任意売却を行うためのハードルがより高くなってしまいます（可能性ゼロではありませんが…）。そのためにも、専門家への早めの相談をおすすめします。

「期限の利益喪失」となった場合、金融機関は保証委託契約（債務者への住宅ローン融資に対する保証）を結んでいる保証会社（不動産に抵当権を設定している会社）に対して、融資残高の全額および利息・遅延損害金の合計を請求します。この請求により、保証会社があなたに代わり一括返済することを、「代位弁済」と呼びます。

保証会社は代位弁済費用の回収のため、債務者の不動産を自由に処分させないよう裁判書に競売申し立てを行います。裁判所は強制競売申立書の審査で問題がなければ強制競売の開始決定を発令します。対象不動産の登記簿には、登記の目的「差押」「担保不動産競売開始決定」が登記され、対象物件の所在地を管轄する地方裁判所から、競売開始決定通知書が債務者に届きます。これが「競売開始決定通知が届く」という状態になります。

この状態になると、競売の申立人である債権者（保証会社など）を説得し、裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらわなければ任意売却を行なうことはできません。こうした状況になる前に、任意売却へ動けば、苦労はより少なくて済みます。自分の状況をしっかり把握し、適切なタイミングで相談に行きましょう。

スムーズな任意売却を成功させるには？

任意売却では、売却期間が長期化してしまうと債権者から競売を開始されてしまうリスクがあるので、いかにスムーズな取引を成功させるかが重要となります。ここでは任意売却をスムーズかつ安全に進めるために注意すべきポイントをまとめました。

ローン滞納後は迅速に手続きを始めよう

ローンが滞納してしまうと債権者からの督促が続いて 状況は悪化の一途を辿ります。 また、状況が悪化すればするほど有効な対策や手段が減っていく上に、精神的にも 追い詰められて正常な判断力や思考力を失ってしまいます。

そうなる前に、ローン滞納後は速やかに信頼できる専門家へ相談するようにしてください。

くれぐれも、ローンを滞納した時点ではまだ返済できるかもしれないと 問題を先延ばしにしたり、督促を無視しないようにしましょう。

任意売却が容認される可能性は下がり続ける

不動産の持ち主である債務者が任意売却をしたいと考えても、実際は金融機関など債権者から容認されなければ任意売却をすることはできません。

そもそも任意売却を選択するような状況では、住宅ローンの残債が不動産の売却価値を超過しているオーバーローンに陥っているため、金融機関としては少しでも効率的に債権を回収しようと考えます。そのため、ローン滞納の初期であれば債務者が破綻してしまうよりも、任意売却を容認して債権回収を優先させることが一般的です。

しかし、ローンの滞納期間が長引いてしまったり、金融機関からの督促状を無視して放置してしまったりすれば、担当者からの信頼が失われて任意売却を申し出ても認めてもらえない可能性が高まります。また、信頼を失った場合、債権者が速やかに債権を回収しようと差し押さえや競売へ踏み切ることも考えられます。

ローンの滞納を放置する時間が増えるほど、任意売却を容認してもらえる可能性が下がっていくと理解してください。

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