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任意売却の仕組み・やり方を解説

任意売却とは

住宅ローンの返済が難しくなった時、競売にかけられるリスクを回避するための手段としてあるのが任意売却です。 残債務の返済スケジュール等について交渉する余地を残した債務処理の方法で、転居費用の確保や、引き渡し時期の調整ができるなどの メリットがあります。

競売との違い

競売は、債権者の最終手段です。法的手段であるため拘束力も強く、債権者の意思や都合などがほとんど反映されません。売却が決定すれば即退去になります。 物件自体も、室内内覧を行わずに競売にかけられるので評価されることがなく、おのずと任意売却よりも安価での売却になります。

また、遅延損害金や裁判費用などが上乗せされるため、借入金が増えてしまう上、返済スケジュールの交渉などもできません。必然的に、 退去後の引っ越し費用などの交渉もできないので、経済的な負担が大きくなってしまいます。競売は債務者にとっては何もメリットもありません。 住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、早めに任意売却の相談をするほうが得策でしょう。

公売との違い

任意売却は、ローン返済が難しい状況で、所有者本人が債権者と相談の上で、返済のために物件を売却することです。競売は、債権者が手続きし、裁判所を通じて強制的に実行することで物件を売却し、資金回収を行います。いずれも、不動産購入時のマイホームローンの返済のために行う手段です。公売は、役所が強制的に執行する手段ですが、目的は、ローンの回収ではなく、税金の回収であるところが、任意売却や競売とは違います。一定の期間の猶予もなく、ある日突然差し押さえられる可能性もあります。

また、競売同様、一般的な不動産の落札価格の70%程度になってしまうため、不動産の手放し方としては決してよい形ではないので、任意売却にできるよう交渉する必要があります。

任意売却のメリットデメリット

任意売却のメリットは競売に比べると驚くほど多く、不動産を手放した後の生活にかなり違いが出てきます。

まず、売却にかかる諸経費を売却代金から支払うことができ、引っ越し費用や退去時期の交渉ができることなどが大きいでしょう。

また、一般の不動産売買と同じ方法で行うため、住宅ローンの滞納が周囲に知られることがありません。ローンの残債についても、無理のない分割返済が認められる可能性が高いです。

メリットの多い任意売却ですが、一般の不動産売買とは違い、デメリットもあります。任意売却は、特殊なノウハウが必要なため、仲介を行っている不動産会社を見つけるのが難しいです。売却は所有者の意思だけでは決定できないため、債権者(金融機関)や連帯保証人の同意が必要になります。また、売却金額も債権者に決定権があり、自分で設定することはできません。 住宅ローンの滞納は、3か月以上になった場合、信用情報機関に登録されることがあります。ブラックリストとよばれるものですが、一度登録されてしまうと、5年~10年間、金融機関の融資が受けられなくなったり、クレジットカードが作成できなくなります。回避するためには早めに債権者に相談するのがよいでしょう。

任意売却の流れ

病気や離職などで収入が大幅に減った場合や、ローン返済はできていても住民税や固定資産税などの滞納がある場合、金融機関から督促状が届いたときなどは、不動産の任意売却を早めに検討し、債権者である金融機関に相談することをお勧めします。滞納したまま放置した場合、6カ月で、金融機関やローン保証会社から、「期限の利益を喪失した」として住宅ローンの残額を一括返済するよう請求されることになるからです。「期限の利益」は、約束した期日と金額で住宅ローンを返済していれば、住宅ローンを借りている側は一括返済を求められない(利益)という債務者の権利ですが、この権利を喪失すると、一括回収のため物件の差し押さえなど競売の準備が開始されてしまいます。

任意売却は、特殊なノウハウが必要なため、不動産会社の中でも専門に取り扱っている業者へ依頼するのがスムーズです。物件の種類やローンの残債額、現在の生活状況など具体的に相談するのが重要です。専任媒介契約を結ぶことで、物件の査定から売却活動、債権者との交渉、売買契約の締結、物件の引き渡しまで行ってくれます。専任媒介契約や専属専任媒介契約は約三か月の期限があるので、2~6カ月といったスピーディな流れで行われます。

任意売却の流れをSTEPに分けて詳しく解説

任意売却のコツ

マンションの場合は管理費の清算

管理費や修繕積立金などは、滞納している状態で売却すると、買主に承継されてしまうため、一般的には、管理費、修繕費に関しては完済していることが売却の条件であることが少なくありません。事前に清算しておくことが望ましいですが、それも難しい時には売却金額からの清算という形にできるよう金融機関と相談しておきましょう。

売却費用の捻出

任意売却でも、普通の売買契約同様、諸経費はかかります。仲介手数料や抵当権の登録抹消の手数料、建物設備の修繕費や残置物の撤去や処分費用など、各方面に必要なので、準備しておきましょう。その他、住宅ローンの返済手数料や遅延損害金などもあります、売却資金からこれらの費用に充てる場合は、債権者との相談しましょう。

引っ越し先の確保

任意売却の場合は、引っ越し費用や当面の生活費なども債権者である金融機関などに相談したり、交渉したりできるメリットがあります。不動産会社に任意売却の相談をすると同時に、退去後の引っ越し先についても相談し、早めに目途がたてば、費用の交渉も具体的に行うことができます。

残債務について債権者と話し合う

ローンの返済が難しいと感じたら、早めに債権者である金融機関などに相談するのが得策です。任意売却は一般に近い値段で物件を売却でき、ローンの残債を少しでも軽くすることができるからです。無理なく返済できる額まで圧縮することで、分割返済が認められる可能性も高くなります。

任意売却以前の措置として、返済方法のリスケジュールや、借り換えの提案をされることもあります。

最悪自己破産も視野に

自己破産は、債務の解決方法の手段の一つではありますが、安易に行うべきではない手段です。売却可能な不動産を所有した状態での自己破産は特に推奨できません。

任意売却をしたうえで、その後の残債の返済が不可能な状態であり、貯金もまったくないといった最悪の状況になって初めて視野に入れて検討する最終手段であることを覚えておきましょう。

任意売却ができない場合

ローン返済が厳しい状況下だからとしても、必ずしも任意売却の手段がとれるわけではありません。任意売却ができないケースをいくつか紹介します。

金融機関(債権者)が認めていない場合

任意売却は、金融機関にとってはリスクの高い手法であるため、売却後の残債が返済できる見込みのある範囲以外で認められることは、基本的にはないと考えた方が良いでしょう。 任意売却によってローンが完済できる状況、すなわち「アンダーローン」と呼ばれる状態であれば、認められる可能性があります。逆に売却額がローン残責よりも低い「オーバーローン」の状況のケースは、金融機関の同意を得るのは難しくなります。

関係者の同意が得られない場合

マイホームの名義が複数である場合や、ローン締結の際に連帯保証人をたてたりした場合は、全員の同意を得られなければ任意売却ができません。配偶者や親族などが共同名義人や連帯保証人になるケースが多いですが、配偶者と離婚していたり、親族との関係が悪化している場合には、同意を得ることが難しくなることもあります。感情的にならず、冷静に粘り強く交渉することが大切です。

もちろん、所有者本人が不在であったり、本人確認ができない状況である場合にも任意売却は行えません。所有者の同席が困難な場合には、司法書士が所有者と面会し、本人確認の手続きを行う必要があります。

売却活動が十分にできない場合

任意売却は、競売と違って、通常の不動産売買の流れで行われます。購入希望者には、物件の情報の開示はもちろん、物件の内覧も行う必要があります。なんらかの事情で 内覧できない場合は、任意売却は実行できません。

また、売却活動をする時間的余裕がない場合も実行は難しいです。ローンの返済が滞って1年~1年半以上経過すると、金融機関が物件の差し押さえを行い、競売の強制執行が行われます。競売が開始される前日になってしまうと止めることはできず、必然的に任意売却も不可能になります。金融機関もぎりぎりの段階で任意売却に同意することは、まずないため、ローン返済が滞りはじめたら、早めに任意売却の準備をすることが重要です。

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