任意売却に掛かる税金

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基本的に住宅を売却すれば、税金は発生します。それは任意売却であっても同じです。任意売却の背景などによっては、売主の状況を考慮してくれるでしょう。このページでは任意売却にかかる税金について、分かりやすく解説します。

任意売却にかかる税金

住宅ローンの支払いが難しくなった際、債権者である金融機関などの許可を得てから自宅を売却する仕組みを任意売却と呼びます。任意売却によって得られた収益は、住宅ローン返済に回されるという仕組みです。そんな任意売却であっても通常の不動産売却と同じように税金は発生し、もし支払わなければスムーズな売却ができない可能性もあるので注意しましょう。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却した際、利益が発生した際にかかる税金のことを「譲渡所得税」と言います。また譲渡所得の割合によって住民税も生じるので注意が必要です。任意売却であっても売却価格が不動産の購入金額を上回れば、上回った分に対して譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税 = 税率 × {譲渡価格 -（取得費 + 売却費用）}

上記の計算式で税額は算出されます。ただし譲渡所得税の課税額は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以内か超えているかによって所得税・住民税が定められています。

また譲渡所得税が発生すれば、確定申告を行い納付してください。

印紙税

印紙税は、不動産売却時の売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付します。印紙税額は不動産売却の金額によって異なり、契約の金額が大きくなればなるほど印紙税も高くなるのです。

• 不動産売却金額100万円以下：印紙税額500円
• 不動産売却金額500万円以下：印紙税額1,000円
• 不動産売却金額1,000万円以下：印紙税額5,000円
• 不動産売却金額5,000万円以下：印紙税額10,000円
• 不動産売却金額1億円以下：印紙税額30,000円

収入印紙はコンビニや郵便局などで購入できます。

登録免許税

抵当権抹消登記・所有権移転登記など、登記に発生する費用を登録免許税と言います。登録免許税は1件1,000円かかり、たとえばマイホームを売却する際は建物と土地の2つで2,000円ほど費用が発生します。

ただ登記を変更・抹消する際は専門的な知識も必要となるため、一般的には司法書士などの専門科に依頼することがほとんどでしょう。その場合、15,000円～20,000円ほど依頼費用が必要です。

任意売却では譲渡所得税がほとんどかからないワケ

不動産売却の際には譲渡所得税・住民税・印紙税・登録免許税が発生します。ただ任意売却のケースだと、譲渡所得税が発生しないケースがほとんどです。ここでは何故譲渡所得税が発生しないのか、その理由について見ていきましょう。

売却益が出ない場合

譲渡所得税がかかるのは、不動産売却によって利益が発生したケースです。ほとんどの任意売却にて不動産を売却する場合、不動産の価格を下げているので基本的に売却益は発生しにくいでしょう。ただ譲渡所得税が発生しないものの、売却代金だけでは住宅ローンが完済できずに残債が残るケースも多くあります。また売却益が出なければ譲渡所得税もかからないため、住民税もかかりません。

3,000万円の特別控除を利用して売却益が出ない場合

任意売却で利益が発生したとしても、居住用の財産であれば3,000万円の特別控除の特例を受けることが可能です。その特例を受けたことで、売却益がなくなるので譲渡所得税が発生しません。居住用の財産とは、基本的にマイホームのことです。マイホームを売却する場合は特例が適用され、売却益から3000万円まで控除が受けられます。つまり売却益が3,000万円以下なら、利益がないと考えるため譲渡所得税の課税対象外となるのです。

強制換価等による特例が適用される場合

任意売却や競売でマイホームを手放す場合、所得税法の9条で定めている「強制換価等による特例」が認められるケースもあるでしょう。強制換価等による特例とは財産のほとんどを損失し、債務の返済が著しく困難な状態に陥った方に対し、特定の所得税を非課税と認める特例のことです。つまり任意売却はローンの返済が難しい状況のケースに活用される制度なので、任意売却にて不動産を手放すのであれば、この特例が活用される場合も多いでしょう。つまり任意売却であれば、譲渡所得税・住民税が発生しないケースも多いのです。

印紙税・登録免許税の支払いについて

印紙税や登録免許税は抵当権のある不動産を売却する場合に必ず支払いが必要となる税金です。しかしローンの返済自体に苦しんでいる状況の方では、印紙税・登録免許税の支払も非常に難しいでしょう。そのため任意売却をする際、債権者と交渉を行うことで売却代金から印紙税・登録免許税の費用を捻出することもできます。ただ、あくまでも交渉であることを留意してください。

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