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家を売ってもローンが残る時はどうすればいい?

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もくじ

家を売却して現金化しても住宅ローンの残債を返しきれない「オーバーローン」。そんな状態に陥った際の対策や、任意売却のようにオーバーローンでも家を売るための方法をまとめました。

オーバーローンでも売却できるチャンスはある

住宅ローンの返済が困難になり、家を売却して得られた現金でローンの残債を返そうと思っても、売却価格よりもローン残債の方が高額になってしまえばローンだけが残る「オーバーローン」の状態となります。

オーバーローンの状態と化した住宅については金融機関が抵当権の抹消を拒否するため売却そのものが困難になり、そのままではローンの返済も難しくなって行き詰まってしまいかねません。

しかし、オーバーローン時でも住宅を売却できるチャンスはあります。まずは冷静に現状を把握することが大切です。

オーバーローンの状態でも家を売却する方法

ここではオーバーローンでも家を売るための方法を紹介しています。ただし、これらの方法によって絶対に住宅の売却を叶えられるものではないため、実際には自分の現状を把握した上で専門家や金融機関にも相談しましょう。

住み替えローン

住み替えローンとは、文字通り住居として別の家を住宅ローンによって購入し、現在の住居である家を売却して譲渡所得によってローンの一部を返済した上で、現在の家から新しい家へと住み替える方法を指します。

住み替えローンで重要なポイントは、新しい家を購入するための住宅ローンは今後も継続して返済していけるような価格を設定して契約するということです。

そもそもオーバーローンによって現在の家を売却しても残債が発生するため、今後の返済額は新しいローンの分に加えて前のローンの残債分を上乗せした金額となります。そのため住み替え対象になる住宅は現在の家の不動産レベルよりも低いものとなり、また決してローン返済そのものが免責されるわけではないことを理解しておきましょう。

住み替えローンの審査は厳しい

原則として、住み替えローンは最初に住宅を購入した際の住宅ローンの時よりも審査が厳しくなります。理由としては、住み替えローンの検討が必要な時点で経済的信用性が損なわれている点と、既存のローンの借入総額に加えて新しいローンの金額を加算されるという仕組みが挙げられます。

そもそもローンの金額は申請者の信用情報や経済的事情などを考慮して設定されるものですが、住み替えローンでは最初のローンの返済が完了していないため、実質的に最初の想定金額(審査結果)を上回る金額を借り入れる状態になります。

つまり返済可能と想定されている金額を超える貸し付けをすることになるわけです。金融機関としては積極的に受け入れられるものではありません。

任意売却

通常の売却や住み替えローンによって対応できないとして、そのままではローンの返済を続けていくことも困難になります。いずれは競売対象になってしまうでしょう。競売では不動産取引よりも低価格で売買されるため、結果として現状の利害関係者がまとめて損失を被る結果になりかねません。

そこで弁護士などの専門家の支援を受け、金融機関の同意を得て任意売却を進める方法もあります。

住宅ローン返済中の家を売却する時の注意点

住み替えローンであっても任意売却であっても、カギとなるのは抵当権を設定している金融機関の合意を得ることです。物件から抵当権を外してもらうことが不可欠になります。

法的には抵当権が残っていても物件を売却することは可能なものの、抵当権が残っている物件を購入することはリスクがあり、通常の売却を期待することはできません。

しかし抵当権の抹消は金融機関にとって権利を手放すことになり、通常であれば積極的に選択したい手段でないことも事実です。

そのため経済的に困難な事情を抱えていたとしても、金融機関に誠実に接して有効な住み替えローンや任意売却について相談できる関係性を維持しましょう。

任意売却を考えるならプロに相談

オーバーローンの状態でも任意売却を成立させるためには、自分だけではなく抵当権を持っている金融機関にも任意売却を認めることが合理的かつ有効な手段であると信用してもらわなければなりません。しかし、すでに経済的に信用を損なっている状態であり、自分だけで交渉しようとしても上手くいかないことが考えられます。

そのため任意売却を希望する場合は、交渉ノウハウを持っている専門家へ相談して、プロのサポートを受けられる状態を早めに確保しておきましょう。

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※北海道住宅ローン救済センターのサイトは閉鎖されているようです。(2022年1月追記)

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