札幌の業者選びから覚えておきたい基礎知識まで~任意売却ガイダンス
札幌の業者選びから覚えておきたい基礎知識まで~任意売却ガイダンス
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不動産を売却する方法として、任意売却や競売などがあります。そもそも任意売却と競売の違いをハッキリと分かりますか?このページでは任意売却と競売の違いについて分かりやすく解説していくので、不動産売却に悩まれている方は参考にしてください。
任意売却とはローンの返済が滞った際、金融機関など債権者に抵当権の解除や承諾をもらい売却することです。この抵当権とは銀行などの金融機関からお金を融資してもらうときに土地や建物につく担保物権のことを指します。つまり債務者の滞納が続く状況であれば債権者が抵当権を実行し、不動産が競売にかけられるという流れになるのです。
しかし競売であれば通常よりも安値で売却することになり、任意売却の方が高値で売却できるため残債を大幅に減らせる可能性があります。引っ越し費用などの控除も認められているので、債務者にとっても負担が少ない方法と言えるでしょう。ただし任意売却を行うのであれば専門的な知識が必要となるため、任意売却の経験が豊富な不動産会社に任せることが大切です。
任意売却は競売よりも高値で売却できる可能性が高く、ほぼ市場に近い額で処分できるでしょう。そのため住宅ローンの残債を大幅に減らすこともでき、交渉次第で残債の減額・分割払いにも対応してもらえる可能性も。
また任意売却するため、引っ越しは必ず必要となります。円滑に手続きを進めるために債権者や買主から引っ越し費用を支出してもらえることもでき、金銭的な余裕がなければ相談しみると良いでしょう。さらに債務所は司法書士に手続きの手数料を支払う必要もありますが、売買代金の一部から諸経費が捻出可能です。そのため経済的に苦しい状況にある債務者にとっては非常にメリットの多い売却方法といえます。
債務者にとってはメリットの多い任意売却ですが、実は債権者にとっては任意売却に協力したとしてもメリットがほとんどありません。そのため任意売却に同意しないケースもあり、債権者全員の同意がなければ任意売却の手続きは行えません。任意売却は競売の開札期日の前日までに行う必要があり、その期日までに同意してもらえるように交渉を行うことが大切です。とくに債権者が多いケースの場合、任意売却をおこなうかどうかを慎重に決定してください。
競売とは不動産物件を購入する際に組んだローンが返済できなくなった場合、債権者が裁判所に申し立てをし、オークション形式で購入者を募集する売却方法です。競売物件だと購入者は事情を抱えていることが分かるため、どうしても市場相場よりも安値で売却されてしまいます。また債務者が交渉することは難しく、ネット上や情報誌などに所有物件の詳細な情報が掲載されるためプライバシーも守られないでしょう。
競売の最大のメリットは、任意売却よりも長期的に住み続けることができる点でしょう。競売は債権者が申し立てし、落札者が決まり、競売物件が処分されるまで半年から1年ほどの期間を要します。もし落札者がいない場合は、さらに時間がかかるので競売の申し立てから1年以上住み続けられるケースも少なくありません。長期的に住み続けられることで、引っ越し後の物件選びに余裕が生まれるなどのメリットになるでしょう。
また競売は裁判所が売却手続きを進めてくれるので、債務者自身が売却の手続きを行う必要はありません。そのため任意売却よりも手間がかからないというメリットもあります。債務者が何もしなくても、不動産が競売にかけられ、売却が進められるのです。
競売をする最大のデメリットは残債の減額がほとんど難しいという点です。一般的に市場の50%~70%ほどの価格で取り引きされてしまい、物件によっては30%ほどの価値まで下がってしまうケースも。そうなれば競売を行った後も残債全額を請求され続けてしまいます。もし数百万円ほどの借金を抱えている場合は自力で完済するのが困難なため、自己破産も検討せざるを得ません。
また近隣住民などの競売のことを知られてしまうなどのデメリットも。近所に借金のことを知られてしまえば、住みにくくなり、引っ越し先も離れた場所を選ばなければならない可能性もあるでしょう。
さらに任意売却であれば買主との交渉次第で引っ越しの日程などに融通が利きやすいですが、競売だと明け渡しの催告が言い渡された日程で強制執行が行われてしまいます。つまり引っ越しの日程の調整は一切行うことが出来ないというデメリットもあるのです。強制執行に関しては、拒否することはできないので注意しましょう。
任意売却であれば市場価格に近い不動産価格で売却できるケースがほとんどです。しかし競売であれば市場価格の70%ほどに下がってしまうでしょう。状況によっては30%ほどの不動産価格で売却せざるを得ないケースもあります。
任意売却であれば一般的な不動産売却と同様の方法で行うため、事情などを近隣住民に知られることなく売却が可能です。一方、競売であれば新聞・ネットなどに詳細情報が公開されるため、近隣住民だけでなく職場の人にもバレる可能性が高いでしょう。競売はプライバシーを守ることは難しいと考えておく方が無難です。
任意売却の場合、持ち出し金は一切ありません。一方の競売であれば引っ越し費用などの持ち出し金があります。
任意売却であれば競売よりも高値で不動産を売却できるので、競売よりも残債は少なくなる可能性が高いです。競売の場合、任意売却よりも残債が多く残るリスクがあるでしょう。
任意売却なら債権者と交渉することで、分割払いなど無理のない返済ができる可能性が高いでしょう。しかし競売の場合は一括返済を求められてしまうケースがほとんどです。
任意売却であれば親族間売却・投資家などに購入してもらうことで、リースバックしてもらう方法もあります。しかし競売であれば不法占拠者として強制的に追い出される可能性が高いでしょう。
任意売却は債権者と交渉次第で、最高で30万円の引っ越し費用を受け取ることができます。しかし競売は裁判所から「明け渡し命令」が提出されるので、立退料や引っ越し費用が支払われるケースはほとんどありません。
任意売却の場合は購入者・債権者と交渉を行うことで、引っ越しの日を自由に設定できます。一方、競売は所有権が移転した後は不法占拠となるため、引っ越しの日程を自由に設定することはできません。
任意売却は債権者と交渉することが出来るため、基本的に一般的な不動産取引と同じように自らの意思で不動産売却の活動が行えるでしょう。しかし競売は債権者が主導となるため所有者の意思は全く関係ありません。
任意売却・競売どちらにもメリットだけでなく、デメリットもあります。状況によって、どちらが良いかは変わってくるので、非常に判断が難しいでしょう。もし自身での判断が困難と感じた場合は、早めに不動産売却に詳しいプロに相談してみてください。借金の状況など複合的に判断し、最適な売却プランを提案してくれるでしょう。
累計実績数 |
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800件以上 |
連携の専門家 |
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※北海道住宅ローン救済センターのサイトは閉鎖されているようです。(2022年1月追記)
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※連携している専門家は、公式HPに明記されている専門家のうち国家資格のものを記載しています。