競売が不成立になったら？対策としての任意売却

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競売が不成立になると、多くの人はどのように対処すればよいか悩むものです。不成立の理由や対策、次に取るべき行動について詳しく解説します。

競売で売れない・不成立になることはあるの？

競売が不成立になるケースは、実際に珍しくありません。その原因にはいくつかの要因があります。まず、入札者がいない場合、物件は当然売れません。入札者が現れない理由としては、物件の市場価値が過小評価されている、または過大評価されていることなどが考えられます。

次に、物件自体に問題があるケースです。例えば、建物の老朽化や修理が必要な場合、あるいは権利関係が複雑である場合、入札者はリスクを避けるために入札を控えるもの。また、競売の開始価格が高すぎる場合も同様に入札者が現れにくくなります。また、経済状況の影響も無視できません。市場全体が不況に陥っている場合、不動産に対する需要が低下し、競売が不成立になる可能性が高まります。

競売不成立の場合には特別売却になる

競売が不成立になると、「特別売却」という手続きが行われます。特別売却は、入札や競り売り以外の特別な方法で行われ、期間入札で不動産が売れなかった場合にのみ適用されます。裁判所が提示した「売却基準価額以上」の金額でなければ落札できないため、極端に安く売られるわけではありません。

特別売却は3回まで入札期間が設けられます。もし3回とも売れなかった場合について、以下で説明します。

1回目で売れないケース

1回目の競売で物件が売れないケースは少なくありません。入札者が現れなかった場合、次回の競売で開始価格が2～3割ほど引き下げられることがあります。これにより、入札者の増加を狙います。

2回目で売れないケース

2回目の競売でも売れない場合、さらに価格が2～3割ほど引き下げられます。しかし、それでも入札者が現れない場合、3回目の期間入札に移ります。

3回目で売れないケース

3回目の期間入札と特別売却でも買い手が現れない場合、裁判所はその物件を売る見込みがないと判断します。このため、競売手続は「取り消し」となります。裁判所や債権者もこれ以上の手段がないと見なすため、競売が続行されることはありません。

競売が取消しなることで住宅に住み続けられる？

競売が取消しになった場合、住宅に住み続けることは可能です。しかし、競売取消しにはいくつかの条件があり、その後も注意が必要です。競売が取消しとなるのは、債務者が債権者と合意に達し、債務の再編成や返済計画が認められた場合などです。これにより、住宅を失わずに済む一方で、債務は依然として残ってしまいます。以下に詳しく説明します。

競売が取消されても債務は消えない

競売が取消されても、借金は消えません。競売取消しは、あくまで一時的な措置であり、根本的な解決にはなりません。債務者は引き続き、借金を返済する義務を負います。このため、競売が取消されても、経済的な負担はこれまで同様に続きます。

そのため、お金を貸した側も他の方法でお金を回収しようと、住宅以外の差し押さえも検討するでしょう。そのため、住宅以外の資産も自身の手から離れる可能性があるため、状態としては悪化しているといえます。

税金は発生し続ける

競売が取消しとなっても、不動産にかかる税金は発生し続けます。具体的には、固定資産税や都市計画税などが毎年課税されます。これらの税金を支払う能力がない場合、さらなる経済的負担が増すことになります。競売が取消された後も、税金の支払いを忘れずに行うことが重要です。税金の支払いを滞らせないよう、計画的な資金管理が求められます。

自己破産をしても消えない税金

自己破産を選択する人もいますが、実は税金は自己破産をしても消えることはありません。一般的なローンや借金はなくなりますが、固定資産税や都市計画税などの税金や社会保険料の滞納分などの支払い義務は残ったままです。

そのため、自己破産をしたとしても必ずしもマイナスをゼロにできるわけではなく、マイナスのままのスタートのケースも少なくありません。自己破産をする場合には一度専門家に相談するとよいでしょう。

任意売却で住宅を手放す

競売が不成立になった場合の有効な対策の一つに任意売却があります。任意売却とは、債務者が債権者の同意を得て、市場価格で住宅を売却する方法です。競売と比較して、任意売却にはいくつかのメリットがあります。

任意売却は市場価格での売却が可能であるため、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。これにより、債務をより多く返済することができ、経済的負担を軽減することが期待できます。また、任意売却では、債権者と協議の上で条件を調整できるため、柔軟な対応が可能です。たとえば、引越し費用の一部を債権者が負担することを交渉できる場合があります。これにより、転居に伴う経済的負担を軽減することができます。

しかし、任意売却をする場合でも、競売で売れなかった物件のため買い手が見つかりづらく、任意売却を成功させるためには専門家のサポートが不可欠といえるでしょう。そのため、不動産会社や法律事務所に相談しながら、計画的に売却を進めることが売却成功のカギとなります。

まとめ

競売が取消しとなっても、債務や税金の問題は依然として残るため、競売が不成立になった場合も、特別売却や任意売却などの次のステップを考えることが大切です。特に、任意売却は有効な対策のひとつであり、競売と比べてもいくつかのメリットがあります。

競売や任意売却は複雑な手続きも多いため、知識やノウハウを持っているプロの専門家に相談するのが賢明な判断だといえるでしょう。経済的な負担を軽減し、再スタートを切るための方法をしっかりと検討しましょう。

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