札幌の業者選びから覚えておきたい基礎知識まで~任意売却ガイダンス
札幌の業者選びから覚えておきたい基礎知識まで~任意売却ガイダンス
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住宅ローンの未払いが続くと、最終的には家を失うリスクに直面します。長年積み重ねてきた生活の基盤を失うことは、経済的なダメージだけでなく精神的にも苦しい状況になります。競売申立を受けた場合、多くの方が「もはやどうすることもできない」と諦めがちです。しかし競売が始まった後でも、任意売却に状況を良くできる可能性があります。
競売とは、債権者側が裁判所を介して強制的に不動産を売却し、その売却金で債務を返済する方法です。競売は住宅の価格が市場価格よりも大きく下がるケースも多く、債務者にとってあまり有利な条件ではありません。
任意売却であれば、債権者と債務者で条件をすりあわせながら不動産を売却できます。競売よりも高価での売却が期待できることに加えて、引越しの準備期間や費用などもより柔軟に対応してくれる可能性が高いというメリットがあります。
住宅ローンの返済が滞ると、債権者(金融機関など)は裁判所に競売の申立てを行います。これが受理されると「競売開始決定通知」が届けられ、不動産は公的な手続きを通じて市場に出されます。競売では、ほとんどの不動産が市場価値よりも低価格で売却されることになるため、残債が多ければ多いほど不利益も大きくなります。また競売にかけられた物件は一般公開されるため、社会的な信用にも影響を及ぼす可能性があります。
任意売却は債務者が主導権を持ち、債権者と協議の上、不動産を売却します。債務者は不動産会社を介して自宅を売却し、その売却金で債務の一部または全部を返済することができます。任意売却の最大の利点は、競売に比べて高価で売却できる可能性が高いこと、および売却プロセスが非公開で進むため社会的な信用をある程度守れる点にあります。また引越しの期間・費用にも交渉の余地があるなど、生活の再建計画を立てやすいのもポイントです。
任意売却にはタイムリミットが存在するため、どれだけ早く動けるかがポイントになります。しかし、そもそも “任意売却” という手段を「競売開始決定通知」を受け取った後に知った場合、任意売却という手段がまだ取れるのか気になる方は多いでしょう。
結論から言うと、「競売開始決定通知」が届いた後でも任意売却は可能です。ただし、通常の任意売却に比べて難易度は高くなるため注意が必要です。
競売開始決定通知が届いた後、実際に物件が競売にかけられるまでには基本的に4~6ヶ月ほどの期間があります。競売開始決定通知が届いてから約2~3ヶ月で売却価格の通知が届き、さらに2~3ヶ月程度経過するといよいよ情報が公開されます。そこから約2週間後に入札が開始し、1~2週間後に開札、という流れが基本です。
一般的には、この開札日の前日までが任意売却の期限とされています。ただし「任意売却による売却価格が残債を上回る場合のみ、前日まで取り下げが可能」としている債権者も少なくないため、入札が開始する2週間~1ヶ月前には任意売却を成立させておく必要があるでしょう。
万が一、競売によって買い手がついてしまった場合は、債権者の同意だけでなく買主の同意も必要となります。そのため、競売の入札後に任意売却が成立する可能性は限りなく低いと言えるでしょう。
競売開始決定通知を受け取った後は、まず落ち着いて行動することが重要です。競売開始決定後の交渉は、開始前の交渉よりもスピードと根気が必要となります。ここでは、受け取った後に取るべき具体的なステップをご紹介します。
まずは任意売却に精通した不動産会社や弁護士に相談しましょう。任意売却は金融機関の交渉と同時に、様々な手続きが発生します。一人で理解して行動に移すには時間が足りないため、知識や実績が豊富な業者に依頼する方が安心です。競売の停止や任意売却に必要な準備に向けて、最適な提案してくれるでしょう。
残債額・月々の収入と支出・不動産の概算価格など、現在の財務状況を正確に把握しましょう。この情報は、債権者との交渉や任意売却の手続きにおいて非常に重要となります。特に残債額に関しては、物件の売却価格によって返済できる金額も変わるため、詳しく確認しておく必要があります。
任意売却には債権者の同意が必要です。任意売却によって債務がどれだけ返済されるかの見積もりを提示し、債権者に競売よりも有利であることを理解してもらう必要があります。
債権者との交渉を進めつつ、同時に物件の販売準備も始める必要があります。これには、物件の価格査定、販売に必要な書類の準備、物件の清掃・修繕などが含まれます。
専門家や不動産会社のネットワークを利用して、積極的に買い手を探します。インターネット広告や住宅の内見など、さまざまな手段を駆使して買い手を見つけましょう。
買い手が見つかったら、売買契約を結びます。販売価格・支払い条件・引き渡し日など、売買に関する条件のすり合わせが必要です。
売買契約の締結まで完結してから、ようやく競売が取り下げられます。競売成立までに買い手が見つからない場合は、そのまま競売によって買主に譲渡されるため注意が必要です。
競売開始決定通知を受け取った瞬間、多くの人が絶望を感じるかもしれません。しかし重要なのは、競売開始決定通知が届いても諦めないことです。まずはすぐに専門家に相談し、任意売却の準備を進めましょう。
迅速に任意売却を成功させるためには、任意売却を依頼する会社選びも重要となります。依頼する際には任意売却の実績を確認したうえで、弁護士や司法書士との連携があるかや、対応の良さをチェックしましょう。
累計実績数 |
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800件以上 |
連携の専門家 |
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※北海道住宅ローン救済センターのサイトは閉鎖されているようです。(2022年1月追記)
※札幌で任意売却に対応できる24社のうち公式HPで札幌で任意売却に対応している明記のある会社を独自調査。実績数が多い順にピックアップしました。(2021年4月26日調査時点)
※連携している専門家は、公式HPに明記されている専門家のうち国家資格のものを記載しています。