任意売却ができる人、できない人

目次を開く

住宅ローンの返済が難しくなった場合などにおいて、競売にかけられるリスクを回避するための手段のひとつである任意売却。
これは誰でもできるわけではなく、債務者の状況や期日の問題などでできない場合があります。
ここでは任意売却ができないケースを紹介します。

任意売却が向いている人・ケースとは？

任意売却が本当に向いているのかどうか悩むこともあるでしょう。ここでは任意売却が向いている人やケースについて紹介するので、自身に当てはまるかどうかをチェックしてください。

マイホームを手放したくない人

どうしてもマイホームを失いたくないと考える方もいるでしょう。任意売却を親族間で行えば、売却した後も賃貸契約を交わしマイホームに住み続けられます。ただし親族の中に任意売却に応じてくれる方が存在しなければなりません。また債権者に対しても丁寧に説明を行い、合意を求める必要もあります。もし任意売却ができる期間までに親族間での売買が難しいのであれば、第三者にリースバックする方法の検討も行った方が良いでしょう。

離婚するにあたって住宅を売却したい

中にはパートナーと離婚を理由に任意売却を検討するケースもあります。離婚前に金銭に関するトラブルを解消したいと考えることが多く、任意売却によってスッキリできると思うのでしょう。ただし夫婦の両名でローンを組んでいるのであれば、将来的にトラブルとならないよう両者でどう解決するべきか話し合っておくことが大切です。

裁判所から「競売開始決定通知書」が届いた

借金の状況によっては、裁判所から「競売開始決定通知書」が届くことがあります。この競売開始決定通知書とは、競売を行うにあたっての手続きを裁判所が開始したという書類です。もし手続きが進んでしまえば不動産鑑定士・執行官などが住宅調査を実施するので、近隣住民にも借金のことがバレやすくなるでしょう。さらに任意整理が出来なくなってしまうので注意が必要です。もし通知書が届いているのであれば、迅速に任意売却を行うよう対応しなければなりません。

住宅の資産価値が低く住宅ローンの残高が高額のケース

たとえば住宅ローンの残高が1,500万円ほどあるにも関わらず、住宅の資産価値が500万円ほどのケースだと任意売却が向いているでしょう。ローン残高と資産価値の差が大きい場合、住宅を売却したとしても借金は抱えたままの状況になってしまいます。借金を少しでも減額できるよう、競売の前に任意売却を検討した方が良いでしょう。

任意売却できないケースとは？

任意売却できないケースには、任意売却手続きを実施すること自体が不可能であるケースや、手続きはしているけれど売却できないケースがあります。こちらでは、任意売却ができない9つの要因を紹介していきます。

そもそも住宅ローンを滞納していない

どんなに住宅ローンの支払いが苦しくても、返済を滞納していない債務者は任意売却することはできません。債権者（金融機関）からすると、一括返金の見込めない有担保の債権が、任意売却されることで無担保になり回収リスクが高くなってしまうからです。

しかし、債務者がローンを返済する権利である「期限の利益」を喪失した場合は、残債の一括返済を求められるため任意売却が認められる可能性が高くなります。

債権者（金融機関）からの同意が得られない

残債のある不動産を債務者が勝手に売却することはできません。任意売却は、債権者である金融機関と交渉し、対象物件にかけられた「抵当権」を外してもらうことが条件になります。

しかし、ローン残高が多すぎる場合や、物件の査定金額がローンの残債を大幅に下回る場合、競売までの期日が迫っている場合、過去に金融機関とトラブルを起こしている場合などは、金融機関にとってもリスクが高くなるため任意売却を認めないことがあります。

共同名義人・連帯保証人が承認しない

任意売却を行うには、物件の名義人と連帯保証人全員の同意を得なくてはなりません。共同名義人は不動産の所有者のひとりですし、連帯保証人は住宅ローンの支払いをしていなくても住宅ローンの債務者だからです。

そのため、共同名義人や連帯保証人が任意売却に反対している場合や、連絡が取れない等で同意を得られなければ、任意売却の手続きを進めることは困難です。競売の期限もあるため、連帯保証人や共同名義人と早めに連絡を取り交渉することをおすすめします。

所有者本人ではない・本人確認ができない

任意売却の手続きは、基本的に対象物件の所有者本人に限られています。たとえ配偶者や子供、親族であっても、所有者が行方不明となり連絡が取れない状態であっても、不動産売買は本人確認ができる所有者でなければ契約締結することができません。

ただし、所有者が事故や病気、認知症などを患い手続きができないケースについては、弁護士や司法書士などに委任して手続きが行われる場合もあります。しかし、その場合であっても、債権者である金融機関が了承してくれることが大前提です。

期限超過により競売にかけられた

任意売却は無期限に買い手を探せるわけではありません。最初の住宅ローンが滞納された時点からだいたい10カ月～1年ほどで、差し押さえられて裁判所の管轄下で競売にかけられます。任意売却の手続きをしていたとしても、競売開札日までに買い手が付かず売買手続きを締結できなければ自宅は強制的に買受人に売却されます。

競売が始まればもう任意売却は絶対に不可能なので、任意売却をすると決めたら迅速に金融機関や任意売却の専門業者に相談して準備を進めましょう。

税金・保険料を滞納している

住宅ローンの債務者は、住宅ローンだけでなくクレジットカードや消費者金融、そして税金なども滞納しているケースも多いです。特に住民税や固定資産税、国民健康保険料などを滞納していた場合、行政処分による不動産差し押さえが行われることもあり、そうなると任意売却はできなくなります。

自治体や税務署の差し押さえが解除されないと任意売却はできないため、税金や保険料の滞納が発生する前に自治体の窓口、あるいは任意売却業者などに相談してアドバイスを受けましょう。

物件の内覧・情報公開ができない

任意売却は、一般的な不動産売却同じ宣伝活動が行われます。その際、なんらかの事情によって物件を内観できなかったり、画像紹介や情報公開ができない場合、売却活動の弊害となるため買い手を探すのは困難です。仲介業者としては、対象の物件情報を公開できなければ、購入希望者を募れないためです。

建築基準法を満たしていない・物件トラブルがある

家を建てた当時は問題がなかったけれど、その後増築などを行い建築基準法を満たしていない物件になってしまえば、不動産売却が難しくなる事例があります。

それ以外にも、築年数が古い、建物の老朽化が進んでリフォームなしでは住めない、といった物件も買い手候補を見つけるのが難しく、任意売却ができない原因となります。

物件の買い手がつかない

一般的な不動産売却と同じように、その物件や土地に魅力がなければ任意売却は失敗します。例えば、住宅需要が少ないエリアの物件は、都市部に比べて任意売却が成立するのは難しくなりますし、物件が老朽化している場合も魅力を失います。また、施主が希望する売却価格に購入希望者が適切だと感じなければ契約できず、結局買い手がつかない羽目になります。

任意売却できなかった場合はどうなる？

任意売却ができなかった場合の、その後の流れは次のようになります。

競売にかけられる

債権者である金融機関が裁判所に申し立た競売の手続きと任意売却手続きは同時に進行しています。任意売却が成立する期限は、債務者に届く「競売開始決定通知」に記された競売の取り下げ期限である改札期日の前日までのため、その期限までに売却できなければ任意売却は強制的に終了し、競売にかけられることになります。

落札者が決定し、買受人が決められた期間内に裁判所へ代金を納付したら売却が完了となります。その後、債務者は強制執行で立ち退きとなってしまいます。

残債を支払えない場合、自己破産に

競売での売却価格は、一般的な不動産取引価格を大きく下回ります。債務者の残債金額にもよりますが、売却代金をローンの返済資金に充てたとしても残債が多く残るケースがほとんどです。そのため、債務者は競売後も継続してローン残債を返済する必要があり、その返済方法は金融機関と債務者の間で相談して返済計画を立てることになります。

しかし、競売後の残債すら返済できない債務者は、保有するすべての財産を手放す自己破産手続きになってしまう可能性があります。

札幌でおすすめの
任意売却業者3選
をチェックする