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コロナ禍における任意売却増と競売回避手段

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日本経済新聞によると、住宅ローンの返済が厳しくなり金融機関からの救済を受けた人が2020年3月~12月の数字で5万人超もいるそうです。東日本大震災時の5倍にあたり、コロナ禍での収入減が大きく影響しています。

参照元:日本経済新聞(https://www.nikkei.com/article/DGXZQOMH30CHW0Q1A330C2000000)

コロナ禍で任意売却が増えるワケ

コロナ禍では、来店客の減少や時短営業、休業などによって関連する職業に就いている人たちを中心に収入減という影響が拡大。その結果、住宅ローンの返済ができなくなり、3ヶ月ほどで金融機関からの督促が本格化。その後に競売開始通知、そして競売が成立し自宅を退去する流れがあります。そのうえ、競売でカバーしきれなかった残債を払えない事態が続いているのです。

コロナ禍で資金繰りが厳しい人が増えている

失業者が増えている

2020年に入ったところでは150万人規模だった完全失業者の原数値は、コロナ禍が拡大する中で増加を続け、2020年の後半には一時200万人を突破しています。2021年に入り再度200万人超えを経験し、8月時点でも193万人という大きな数字です。これは、リーマンショック後に100万人も増えたことに比べれば少ないものの、率で見れば約40%に対して約30%とかなり近いレベルになっています。

参照元:独立行政法人労働政策研究・研修機構(https://www.jil.go.jp/kokunai/statistics/covid-19/c03.html)

可処分所得が減っている

コロナ禍以降の家計における可処分所得の推移を見てみると、2020年の前半に上昇を示し、コロナ前の2019年末ごろよりも20%くらい増えたところがピークでした。そこからは急激に下降線をたどり、多少の上下はあるものの、2021年にはコロナ前のマイナス15%に近い水準まで落ちています。7月時点で持ち直してはいるものの、4%程度のマイナスです。要因としては、所得が守られにくい非正規などの職に就いている人を中心に、コロナ禍における失業や休業が大きいと考えられます。

参照元:独立行政法人労働政策研究・研修機構(https://www.jil.go.jp/kokunai/statistics/covid-19/c19.html)

競売が増えている

コロナ禍では、競売の件数も増加傾向を示しています。コロナ前の競売件数は年々減少傾向にあり、月次で2019年12月の物件広告数は2,194件でした。その後、2020年6月には907件まで減少していますが、コロナ禍が拡大するのと同じように上昇に転じ、9月には2,492件まで増えています。12月の数字でも2,149件です。

参照元:一般社団法人不動産競売流通協会(FKR)(https://fkr.or.jp/crm/stats)

競売を避ける方法

任意売却は競売を避けるためのひとつの方法ですが、他にも競売を避ける方法が主に3つあります。

金融機関にリスケジュール(リスケ)の相談

現時点では住宅ローンを約定どおりに返済しているというケースに適しているのが金融機関へのリスケジュール(リスケ)の相談です。これなら完済を目指せるというレベルになれば、任意売却によらず競売を避けることができます。コロナ禍のリスケで多いのは、最長で3年間元金を据え置くものや、最長15年など返済期間を延長するものです。

金融機関と返済条件緩和の相談

リスケは決まった期間の延長や元金据え置きだけではありません。この条件なら無理なく返済を続けられるといった条件変更もリスケのひとつです。毎月の約定返済額を減らしたり、約定利率を下げたりといった相談を行います。もちろん、金融機関も無条件に応じるわけではないため、希望通りの条件緩和ができるとは限らないものの、相談する価値はあるでしょう。

リースバックや親族間売買

売却した自宅を賃貸物件として住み続けるリースバック。競売を回避する方法として有効なシステムです。引越しも必要ありませんし、外からはリースバック物件であることもわかりません。ただし、売却額が安くなってしまわないか、賃貸期間はいつまでかといった点に注意が必要です。また、業者を利用せずに親族間で売買して住み続ける方法もあります。

任意売却

任意売却は競売に比べれば自宅の価値を反映した金額、つまり高い値で売りやすい点がメリットといえます。ただし、任意とはいうものの住宅ローンの残債を返済する前提があるため、任意売却で完済が見込めない場合は金融機関が同意しない可能性があります。この場合は任意売却できません。また、競売にかかる前に売ってしまう必要があります。

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