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投資用マンション・収益物件の任意売却は可能?

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もくじ

マンションやアパートなどの収益物件の場合、任意売却は可能ですが通常の任意売却よりも難易度が上がりやすいのが実情です。こちらでは任意売却が成立しづらい原因と、それらを踏まえたうえで押さえておくべきポイントを紹介します。

そもそもマンション・アパートの投資でローンが払えなくなる原因

不動産投資には様々なリスクが挙げられますが、「マンションやアパート投資でローンの返済ができなくなる」のも注意すべきポイントの一つです。ローン返済が困難になる原因としては、マイナス収支や空室、管理費・メンテナンス費、家賃の滞納などの問題が考えられるでしょう。

マイナス収支による赤字

収入より支出金額が多ければ、当然赤字となります。

一例として「相場よりも高い物件を購入したが、家賃は相場並みにしないと入居者が集まらない」という場合、マイナス収支になりローン返済が苦しくなることが考えられます。また築年数が古い物件は管理費・修繕積立金も増すため、その分出費がかさむうえ、環境整備を怠ると入居者が出て行ってしまう可能性も。

購入時のシミュレーションが甘いと、毎月のマイナス分を自己資金で補わなければならない可能性が高くなります。それが続くと、ローン返済は難しくなるでしょう。

空室期間が長い

投資用マンションやアパートなどの収益物件が空室となれば、空室期間中の家賃収入は絶たれます。そのため、空室期間をできるだけ短くする対策をすることが重要です。特に築年数が古い物件ほど空室期間が長期化する傾向にあるため、家賃を相場より下げる、リフォームするなどして賃貸物件探しをしている人へ魅力をアピールする必要があります。

管理費やメンテナンス費などの支出

アパートやマンションの修繕費は、建物が老朽化するほど高額になります。また、突発的な設備の故障による修繕費なども用意しておく必要があるでしょう。入居者の入れ替わりは平均3年周期と言われており、周期ごとに部屋の清掃やリフォームが必要になります。

不動産管理会社に物件の管理を依頼している場合は、手数料などの支出も発生します。こ支出要因を想定したうえでうローン返済計画を立てることが大切です。

家賃の滞納

入居者の中には家賃を滞納する人がいるかもしれません。家賃を滞納したからといってすぐに退去させられるわけではなく、数カ月かかります。たちの悪い借家人の場合は裁判費用がかかる場合も。

また稀なケースでありますが、借家人ではなく賃貸管理会社が滞納することもあります。いずれにしても、すぐに解決できる問題でないため、一定期間中は家賃収入が途絶えるためオーナーが負担することになります。

投資用マンションやアパートなどの収益物件は任意売却できる?

結論から言うと、投資用マンションやアパートなどの収益物件であっても、債権者(金融機関)の同意を得られれば任意売却は可能です。

ただし、ローンが残っている限り家の抵当権は金融機関にあります。そのため、売却価格がローンの残額を下回る場合はすぐに認めてくれないことも。そのまま競売になってしまうと、市場価格よりも大幅に低い価格で売却されてしまうため、任意売却をスムーズに進めたい場合は任意売却の専門業者へ依頼するのも一つの手段です。金融機関とのやり取りに慣れている業者であれば、交渉を円滑に進めてくれるでしょう。

通常の任意売却との違いや注意点

収益物件と通常の任意売却との違いや、収益物件を任意売却する際の注意点を紹介していきます。

ローンの種類が異なる

通常、住宅を建てる際に融資を受ける場合は「住宅ローン」で借り入れを行いますが、投資用物件の購入の場合は「事業用ローン」という括りで融資を受けます。事業用ローンで借りた物件は、債権者である金融機関からの承認を得ずらい傾向にあります。

そのため、事業用ローンで融資を受けている不動産を任意売却するためには、慎重かつ粘り強く交渉を進めることが重要です。一般的なオーナーはこういった交渉に慣れていないため、スムーズに話し合いを進めるのであれば任意売却に対応する不動産会社や専門業者に交渉を依頼するのがおすすめです。

入居者や不動産管理会社との交渉が必要

投資物件の任意売却は一般的な任意売却と異なり、居住している人・物件を管理している管理会社など、多くの人間が関与しています。オーナーが替わると、入居者や管理会社側の条件を再度すり合わせる必要があったり、見直すケースがあったりと揉めることも。条件や契約内容を変更する可能性がある場合は、利害関係者と交渉をしながら進めなくてはなりません。

サブリース契約の場合は特に注意

サブリースとは、サブリース会社が投資物件を丸ごと借り上げて賃貸経営を一手に引き受けてもらう方法です。入居者はサブリース会社に家賃を払い、オーナーはサブリース会社を介して家賃収入を得ます。サブリース契約は仲介料・手数料を払うというデメリットがある反面、物件の管理や入居者とのやり取りなどの手間が省けるといったメリットもあります。

しかし、サブリース契約中に赤字経営となっている物件を任意売却したい場合は、サブリース会社にも任意売却を認めてもらう必要があります

サブリース物件が売却しにくい理由

  1. サブリース契約の解除が難しい
    「貸主」あるオーナー側から「借主」である管理会社へ中途解約を申し出ても、正当な理由が認められない限り、サブリース契約を解約することはできません。もし途中解約をする場合は、賃料の3カ月~12カ月分の違約金を求められることもあるため、オーナーにとってデメリットが大きく契約解除が難しいのが実情です。
  2. 査定価格が安くなりやすい
    サブリース物件をそのまま売却する場合、利益額の約20%の手数料をサブリース会社へ支払う必要があります。また空室対策として安い家賃で貸し出される傾向にあるため、一般的な賃貸借契約と比較してオーナー側の収益は低くなります。そのため、サブリース物件の査定価格は低くなる傾向が強いのです。
  3. 買い手が見つかりにくい
    サブリース契約を解約できずに売却が成立した場合、新しいオーナーがサブリース契約を引き継ぐことになります。しかし、自分で管理したいと考えている人や他の会社と契約したいと考える人からは選ばれにくくなるため、必然的に買い手になれる人間の母数は絞られるのです。契約内容や状況によっては敬遠されてしまうため、買い手が見つからないケースも考えられます。

投資マンション・収益物件の任意売却を成功させるために

早めの相談が吉

投資を目的としたマンションやアパートなどの収益物件は、居住者や管理会社など多くの人が関与するため、通常の任意売却よりもハードルが高くなります。金融機関以外にも交渉すべき対象が多いため、成立までに時間がかかるケースも少なくありません

ローンの返済が厳しい、または滞納してしまった時点で、早めに専門業者や関係者へ相談することが成功のカギとなるでしょう。

任意売却の専門業者に依頼しよう

専門知識が必要となる手続きや交渉など、時間に限りがある中でもやらなければならないことが多いのが任意売却。成功させるためには、オーナー自身が行うよりも任意売却を専門に扱う業者に依頼するのがおすすめです。

一般的な不動産会社の中にも任意売却に対応しているケースはありますが、金融機関や債権者との交渉力やスピーディな手続きなどが求められる任意売却は、経験値が高い専門会社に依頼する方が安心です。札幌にも任意売却の専門業者は幾つかあるため、まずは相談することから始めてみましょう。

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※北海道住宅ローン救済センターのサイトは閉鎖されているようです。(2022年1月追記)

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