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住宅ローンが払えないとどうなる?

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もくじ

様々な事情で住宅ローンの支払いが滞るなど、支払えない状況に陥ってしまうこともあるでしょう。このページでは住宅ローンが払えないとどうなるのか、退去までの流れなどを紹介します。もし支払いに悩んでいるのであれば、是非チェックしてください。

住宅ローンを払えないと家が競売にかけられる

住宅ローンが支払えなくなれば、最悪のケースだと家に住み続けることが出来なくなってしまいます。そのため住宅ローンの支払いが滞る前に対策を講じることが大切です。

一般的には住宅ローンの支払いが1年ほど滞納し続けてしまうと、マイホームが競売にかけられてしまいます。競売にかけられれば、住民は強制的に退去せざるを得ず、マイホームを失ってしまうのです。さらに競売によって得られた売却の収入でも住宅ローンが完済できなければ、競売後も残債分を返済しなければなりません。

住宅ローンによる退去までの流れ

1.督促状が届く

急に競売が行われるわけではありません。まずは融資を受けた金融機関から督促状が郵送されます。この督促状が届いている間は、競売・差し押さえ・強制退去は一切発生しません。もし督促状が届いたあとに支払いが行われれば、競売とならず通常の売却もできます。ただ住宅ローンの滞納は発生しているので、滞納より3か月ごろには信用情報機関の事故情報(ブラックリスト)と呼ばれるものに名前が掲載されてしまうので注意が必要です。基本的にはブラックリストに掲載される前に、通常の売却を検討した方が良いでしょう。

2.期限の利益の喪失

4か月~6か月ほど住宅ローンの滞納が継続されれば、「期限の利益の損失」によって住宅ローンの残高の一括支払いを請求されます。この「期限の利益」とは一定の期限まで支払をしなくても良いという債務者の利益のことです。住宅ローンであれば分割して支払える権利のことを指します。しかし金融機関の信用を失墜させるような滞納などが行われれば、金融機関は債務の履行としてローンの残高の一括支払いを請求できるのです。

このことを「期限の利益の損失」と呼び、金融機関としては競売を行いたいと考えているわけではありません。一括返済を行ってほしいと考えているのであり、たとえば任意売却という手段での返済でも問題はないのです。

3.保証会社の移管・競売の申立が始まる

期限の利益を損失となれば、債権者が金融機関から保険会社へと移ります。そのため住宅ローンの残高を保険会社に一括返済しなければなりません。そのままローンの支払いがなければ、保険会社は競売の申し立てを開始する手続きに変わるのです。競売の申し立てが行われると、執行官・鑑定人が住宅の調査のために現地まで足を運びます。

次に配当要求臭気の広告です。これは競売を申し立てした債権者以外の債権者に、債権の届け出を促すためのアナウンスのことで、家庭裁判所より競売の対象物件の情報が公開されます。この情報は誰でもチェックできるので、周辺の住民にも競売の事実が知られる可能性が高まるでしょう。また任意売却を専門に行っている不動産会社から悪質な訪問営業やDMが届くケースもあります。

競売は入札で決定されるため、最低売却額が決まっています。最低売却額は鑑定人によって決定され、市場価格の70%ほどと言われているため、それ以下の価格では売却されません。債権者によっては、あまりにも低い最低売却額だと競売を取り下げ、任意売却を了承するケースもあります。つまり任意売却ができる最終期限は、最低売却額の決定がされた直後でしょう。そのため鑑定人の現地調査が開始されるまでに、任意売却の相談を行うことが重要です。

4.競売情報の開示~立ち退き

「競売開始決定通知」が裁判所から郵送され、競売にかけられた物件の入札が開始されます。裁判所では不動産競売物件情報サイト(BIT)というサイトを運営しており、そこに物件の情報が掲載されれば、多くの人の目に留まり、その2週間後には入札を行い、さらに2週間後には開札される流れです。

競売自体は買主がじっくりと検討する時間もないので、個人では参加しにくい状況となっています。そのため不動産会社が多く参加しており、市場価格よりも割安で売却されてしまうでしょう。

裁判所が売却の許可決定を出した後は、すぐに物件を引き渡し、退去しなければなりません。もし退去しなければ「強制退去」となってしまうので注意が必要です。また競売後に住宅ローンが残った場合は残高の返済も必要となり、引っ越し代などは自分自身で工面する必要があります。

住宅ローンが払えなくなる前に相談を

競売は1年ほどの長い年月がかかり、裁判所による厳格なルールで手続きが粛々と行われるため交渉の余地はありません。また相場よりも安い価格で売却となる可能性が高く、ローンの残高が多くなってしまうことも。

住宅ローンの支払いが滞ってしまう前に弁護士などに相談することも大切です。専門的な知識で、どのような解決法があっているのかなど丁寧に教えてくれるでしょう。また任意売却を行う際にも、しっかりとサポートしてくれるので手続きがスムーズに行われます。早めに相談することで、より良い解決策が見つけられるでしょう。

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※北海道住宅ローン救済センターのサイトは閉鎖されているようです。(2022年1月追記)

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