任意売却の流れ

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このページでは、住宅ローンを滞納した場合に行う任意売却の流れを、専門業者に依頼した場合の一例として、時系列に沿ってご紹介していきます。

住宅ローン滞納から任意売却の流れとは？

任意売却は、何もしないで事態が進んでいく競売とは異なり、債務者が自ら動く必要があります。しかしながら、債務者個人ですべての手続きや交渉を行うことは困難です。そのため、専門家への依頼が必要になってきます。ここでは、任意売却専門業者に依頼した場合の例として流れをご紹介していきます。

Step1：債権者より不動産競売の申立がされる

月々のローンの返済が滞ってしまうと、債権者から電話・手紙などで催促されます。催促状が届いても無視し続けてしまえば、債権者は保証会社より代位弁済を受け、債務者は期限の利益を失ってしまうのです。一括返済できれば問題はありませんが、できなければ競売の手続きが進められるでしょう。

Step2：任意売却専門業者への相談

督促状が届き、支払いの目途がない場合は任意売却に強い不動産業者に相談することが大切です。正直かつ詳しくお話ししてください。物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。どのような手続き・流れになるのかも詳しく説明をしてくれるだけでなく、不安や疑問にも丁寧に応えてくれるでしょう。

Step3：物件価格の査定とプランニング

任意売却するにあたって、不動産物件の価格を把握することが重要。そのために、どれほどの資産価値があるのか査定を実施します。債務者の了解を得たうえで、物件の価格査定を隣相場・取引事例をもとに行います。また結果に合わせて、最適と思われる売却方法やスケジュールなどを提案してもらえます。

Step4：専任媒介契約の締結

任意売却を行うことが決まれば、サポートを任せる不動産会社と任意売却のための媒介契約を結びます。媒介契約とは不動産会社がオーナーの代わりに売却活動を行うための契約のことで、もし不動産売却となったときには仲介手数料を支払わなければなりません。この契約により、業者は債権者の代理人として正式に債権者/抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。

Step5：債権者/抵当権者との交渉

専任媒介契約に基づき、業者が金融機関などの債権者や抵当権者に販売価格・販売期間・諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得ます。交渉次第では、任意売却の承諾が得られないこともあるので注意が必要。良心的な業者なら、交渉の経過について随時報告してくれるでしょう。

Step6：販売開始から購入者決定まで

不動産業者間のデータベースへの登録、不動産情報ポータルサイトへの掲載など通常の不動産と同様の販売活動を開始。購入希望者が現れたら、様々な条件から購入者として適切かどうかを審査します。その審査の結果適切と判断された場合、次の段階へ進みます。

Step7：売買契約の締結

買い手の方と売買契約の締結を行います。基本的には締結後に、購入者の方に引越しの準備をしてもらいます。この段階で手付金を受領し、引越し等の費用に充てることも可能です。

Step8：競売が取り下げられる

不動産売買が成立すれば、次は競売を取り下げるという流れです。競売が取り下げられれば、詳細な情報も外部から閲覧できなくなります。

Step9：不動産引渡しおよび代金決済

売買契約締結後、通常約1ヵ月～1ヶ月半後に代金決済が行われます。その際に残代金の受領・債務の返済・抵当権の解除・不動産の引渡し・諸費用や引越し費用の支払いなども同時に行われます。

以上がおおよその任意売却の流れになります。あくまで一例で、業者によっては差異がある場合もあります。また上記の流れはおおよそ2ヶ月〜6ヶ月の時間がかかりますが、その間は売却する物件に住み続ける事も可能です。任意売却成立後に残債がある場合は、支払方法に関して債権者と話し合う必要があるでしょう。

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