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任意売却は一社にしか依頼できない?

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もくじ

任意売却における媒介契約とは?

任意売却とは住宅ローンの返済が困難になった際に、物件が競売にかけられる前に債権者に交渉し、より良い条件で不動産を売却することを指します。この時、売主と不動産会社の間で結ばれる契約が「媒介契約」となります。

媒介契約とは、売主が自分の不動産を売りに出す際、その売却活動を不動産会社に委託するための契約です。この契約により、不動産会社は売主に代わり買い手を見つけたり、広告を出したり、売買交渉を進めたりする役割を担います。媒介契約は一社だけに依頼するのか、複数に依頼するのかによって契約の内容やメリットが変わるため、依頼の際には予め確認しておくようにしましょう。

任意売却において売却のスピードや売却価格は非常に大きな意味を持つため、契約の段階で「どんな条件で」「どの不動産会社に売ってもらうか」は慎重に決める必要があります。適切な媒介契約を選ぶことで、売却がスムーズに進むだけでなく、より好条件での売却が期待できるでしょう。

媒介契約の種類

媒介契約には、主に3つの種類があります。それぞれにメリットとデメリットが存在するため、今の自分の状況に応じて契約内容を選ぶことが大切です。

一般媒介契約とは

契約様式の中でも、柔軟性が高いとされるのが一般媒介契約です。売主は複数の不動産会社に売却活動を依頼できるため、より良い条件で売却できたり、売却相手をより広い範囲から探せたりと様々なメリットがあります。

一般媒介契約のメリット

  • 市場への露出度を増やせる:複数の不動産会社を通じて買主を探せるため、売却機会を増やせる可能性が高い
  • 柔軟性が高い:複数の不動産会社へ依頼により様々なアプローチができるため、売却活動の自由度が高い

一般媒介契約のデメリット

  • コミュニケーションの難しさ:複数の不動産会社との連絡を管理する必要があり、情報の一貫性を保つことが難しくなる場合がある
  • 売却に対して積極的に動いてもらえないケースがある:売却活動を行っても、最終的には売却を成立させた一社にしか手数料が支払われないため、全ての不動産会社が同等の努力をするとは限らない

専任媒介契約とは

専任媒介契約では、売主は売却活動を一社にのみ依頼します。不動産会社に注力的に物件の売却に取り組んでもらえる可能性が高い方法です。

仲介自体は1社にしか依頼できませんが、稀に近所・親戚などから売主自ら買い手を見つけられるケースがあります。その場合、依頼先の不動産会社を介することなく取引が可能です。

専任媒介契約のメリット

  • 売却に関するサポートが手厚い:一社が責任を持って売却活動を行うため、不動産会社側も売却活動に対して積極的に動いてもらえるケースが多く、個別サポートを受けられるケースもある
  • 定期的な報告が受けられる:売却進捗について定期的な報告を受けられるため、現在の状況や交渉内容を把握しやすい

専任媒介契約のデメリット

  • 選択肢が限定される:売却活動が一社に限定されるため、他の不動産会社が持っている売却市場を逃す可能性がある

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約の条件に加え、売主が自身で買主を見つけた場合でも、取引の仲介を依頼した不動産会社を通じてやりとりを行う必要がある契約を指します。専任媒介契約で受けられるメリットに加えて、より手厚いサポートが受けられます。

専属専任媒介契約のメリット

  • 優先的な取り扱い:契約を専属で結んでいるため、売却活動における広告・営業を他の物件よりも優先的かつ注力的に取り扱ってくれる可能性が高い
  • 全面的なサポートがある:売却活動における全ての側面でサポートが受けられる事に加えて、より高頻度で状況報告を受けられる

専属専任媒介契約のデメリット

  • 自己発見取引が制限される:自分で買主を見つけた場合でも不動産会社を介さなけばならず、仲介手数料が発生する

一般媒介契約でも任意売却はできるのか

任意売却は専任媒介契約でなければ不可能なのか、というとそうではありません。任意売却は売却成立までのスピードが重要となってくるため、広い市場で買い手を探す方がメリットが大きいと言えます。

ただし、任意売却では一般媒介契約ではなく専任媒介契約を進める業者も少なくありません。任意売却は、一般的な売却に比べて交渉や手続きが煩雑なため、売却が成立せず手数料が貰えないと不動産会社側が不利益を被る可能性があるためです。

一般媒介契約では注力度や報告頻度に差が出る可能性があるため、債権者との交渉や売却活動がスムーズに進むよう売主自身も積極的に活動する必要があるでしょう。

任意売却において専任媒介契約が多い理由

前述した通り、任意売却は一般的な不動産売買よりも緊急性が高いうえ、債権者(主に金融機関)との交渉も不可欠です。専任媒介契約によって得られるメリットもあるため、それぞれの利点を把握したうえで業者を選ぶことが重要です。

債権者との交渉が一本化できる

任意売却では、債権者との交渉が成功のカギとなります。専任媒介契約を結んだ不動産会社は、債権者との交渉において売主に代わって対応してくれるため、複数の会社に依頼するよりも交渉がスムーズに進むことが期待できるでしょう。

債権者が要求するケースも

債権者により、専任媒介契約を指定されるケースもあります。これは交渉や売却に関する手続き・管理の窓口が複雑になることを防ぐことが目的です。しかし基本的に、債権者側もできるだけ早く・高く売却できることを望んでいるケースが多いため、契約について制限されるケースは少ないと言えます。

専任媒介契約は解除できる?

専任媒介契約は、特定の条件下で解除することが可能です。例えば、契約した不動産会社が約束したサービスを提供していない場合や、売主と不動産会社間で信頼関係の損失が生じた場合などがあたります。契約解除を検討する際には、契約内容を再確認し、可能であれば法的なアドバイスを受けるようにしましょう。

専任媒介契約を結ぶにあたっては、不動産会社選びがとても重要です。任意売却の実績があるか、相談時の対応に問題がないかを必ず確認したうえで、信頼できる業者に依頼するようにしましょう。

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