札幌の任意売却　安心サポート業者Navi

実績豊富な札幌の任意売却業者3選

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任意売却とは？

任意売却とは債権者との合意にもとづいて、不動産売却の方法やローンの残債の返済方法を交渉する方法です。

通常、住宅ローンの滞納が一定期間続くと、債権者は自宅を差し押さえて競売を実行します。これは住宅ローンの借り入れ時に、“不動産の抵当権”と呼ばれる権利が債権者に発生するためです。つまり債権者は、ローンによって購入された住宅を担保にする（土地・建物に金額を設定する）権利を持っています。

しかし、債権者の承認を得て任意売却が成立すれば、競売よりも高い価格で売却できる・所有者の情報を非公開にした状態で売却できる・引っ越し費用や退去日などの相談ができる…など、様々なメリットがあります。

債権者と任意売却の交渉をする場合は、豊富な知識と経験がある業者に依頼したほうがスムーズに話が進みます。今後の住宅ローンの返済が難しいと悩んでいるのであれば、出来るだけ早く任意売却の専門業者に相談するのがおすすめです。

任意売却業者の選び方

任意売却を成功させるには「どの業者に任意売却を依頼するか」がカギとなります。一般の不動産売買とは異なり、市場価格の調査や売却物件の査定・ローン債務の返済額の計算・売却先との条件交渉…など、さまざまな問題を債務者側で行う必要があるためです。また法律的な知識も欠かせないため、専門家・実績のある会社へ任せるのがおすすめです。

実績の少ない会社では、最終的に依頼内容と異なる契約に着地してしまうことも。任意売却業者を選ぶ際には、以下の3つのポイントを押さえつつ、慎重に選ぶようにしましょう。

札幌で任意売却を相談するなら
おすすめ3社を詳しく紹介

HGCエステート

HGCエステートの対応の特徴

任意売却専門家としての経験で適切な解決方法を提案

HGCエステートは、不良債権不動産を専門に取り扱ってきた経験があります。丁寧な状況のヒアリングからはじまり、相談者の状況に適した解決方法を提案してくれます。任意売却の専門家として、2021年5月までに1,180件もの豊富な実績を持ち、蓄積されたノウハウから優れた方法を提案できるのが強みです。多くのケースを経験しているからこそ、それぞれのケースに合う方法を見つけられます。

売却だけでなく、生活再建など今後の生活までサポート

任意売却は、「不動産を売却すれば良い」という単純なものではありません。HGCエステートでは、売却して終わりではなく、売却後も残るローンの相談などにも乗っています。ファイナンシャルプランナーによる収支の見直しや弁護士による個人再生、自己破産、会社整理など、弁護士や司法書士などの専門家と提携しながら対応してもらえるので安心です。ローン支払いプランの設計や転居先探し等の引越しのサポート、場合によっては生活保護受給など公的支援の申請サポートまで、生活が再建できるようにサポートしてもらえます。

HGCエステートの事例

HGCエステートの口コミ・評判

弁護士の先生が複数の不動産に査定を依頼してくれて、その中から紹介されました。対応は早く、売却に関してもスムーズに対応してくれました。結果的には、査定どおりの値段で売却でき満足しています。

離婚をすることになり、財産分与のために売りに出しました。夫は何もしてくれず、女の私でも窓口がしっかりと対応してくれるか不安だったのですが、とても信頼できる不動産屋さんに出会えて良かったです。

金額がもう少し上がってくれると嬉しかったですが、対応は早いですし、入金も早かったです。

HGCエステートの基本情報

西岡ホーム

西岡ホームの対応の特徴

売り主の気持ちに立って売却活動

1998年より営業している老舗の不動産会社です。フリーダイヤルが用意されるなど、最初の問合せハードルが低くなるよう配慮してくれています。メール連絡も可能。依頼者に寄り添って、希望や不安などを聞いてくれる会社です。不動産には売主の思い出などが詰まっているもの。不動産を売却する際は、そうした売主の気持ちになって、大切に売却活動するよう心がけています。また、できるだけ高値で売却できるようリフォームしてからの売却にも対応している会社です。

不安をなくすために即対応のスピード感

即対応をモットーにしたスピード感も強みのひとつ。住宅ローンの支払いが滞っている状況では誰しも不安です。西岡ホームは、そうした不安な時間をできるだけ減らせるよう尽力してくれます。また、弁護士や司法書士との連携があり、民事再生や自己破産も視野に入れて専門家のアドバイスを受けられます。その家に賃貸で住む方法で解決したケースも。引っ越しをしたくない場合でも、様々な方法を検討してくれるので安心して相談できます。

西岡ホームの事例

西岡ホームの口コミ・評判

引っ越しするまでは、愛着あるこの家を手放したくないという思いが強かったのですが、いざ引っ越しをしたら気持ちががらっと明るくなりました。

依頼するまでは、仕事と家のことで頭がいっぱいだったのですが、依頼し仕事にも集中できるようになりました。

家のことも解決し、今では妻との会話も復活。夫婦の仲も良くなりました。

西岡ホームの基本情報

北海道住宅ローン救済センター

北海道住宅ローン救済センターの対応の特徴

北海道全域に訪問可能。ネットワークを生かした豊富な知識も

札幌市外だと会社によっては依頼を断られるケースがありますが、北海道住宅ローン救済センターは、道内全域で訪問対応が可能です。一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会認定の団体として、大きなネットワークを持つのが強み。また、相談スタッフが任意売却の民間資格を取得しており、知識が豊富です。相談料は無料。着手金もゼロで対応をスタートしてもらえます。非営利の社団法人なのも安心できるポイントです。

専門家と連携し、売り主の希望に合った方法を考案

弁護士や司法書士、任意売却取扱主任者などの専門家が在籍し、税理士との提携もあります。任意売却だけではなく、自己破産や家計の見直しなど、それぞれの専門家の視点で問題を解決。希望に合う方法を提案してもらえます。引っ越しをする場合は、その引っ越し費用の捻出を債権者に交渉。売却後の生活を立て直せるように残債の返済までプランニングしてもらえます。累積800件以上の解決実績を持つ団体です。

※北海道住宅ローン救済センターのサイトは閉鎖されているようです。（2022年1月）

北海道住宅ローン救済センターの事例

北海道住宅ローン救済センターの口コミ・評判

北海道住宅ローン救済センターの口コミ評判は見つかりませんでした。

※北海道住宅ローン救済センターのサイトは閉鎖されているようです。（2022年1月追記）

北海道住宅ローン救済センターの基本情報

【PR】任意売却相談ノウハウ 相談前チェックリスト

任意売却の相談に行く時は、状況と希望を整理しておくのが早期解決のコツです。頭の中が不安でいっぱいの時は、混乱し、これからの生活について考えられなくなっているかもしれません。しかし、これからのために、自分の希望を明確にしておくことは大切です。そこで、悩みや状況、希望を整理できるチェックリストを作りました。

任意売却は相談先選びが重要！

任意売却するにあたって、どこに相談・依頼するかは重要な問題。しかし、選ぶ重要性が分かっていないと適切な業者が選べず、結果的に後悔してしまう可能性も。

こちらでは「どうして任意売却の業者を選ぶ必要があるのか」を解説します。

任意売却には専門知識が必須

任意売却は競売と並行して進めるため、競売に関する知識が必要不可欠。民法・税法などのほか、自己破産など法的手続きの知識として破産法や民事再生法、民事執行法などの専門的な知識が必要になります。

もし、こういった専門的知識のない業者が任意売却を担当すれば、任意売却じたいに失敗してしまう可能性が高くなるため、任意売却をどこかの会社や業者に依頼する際は、その業者がどれほど任意売却のノウハウを持っているのか見極めなくてはなりません。

業者の交渉力がカギを握る

任意売却は、債権者である金融機関との交渉や競売期日までに売却するという時間との闘い、関係者や関係機関との取り持ちなど、交渉力が大きなカギを握る業務です。

すべての債権者が任意売却に協力的だとは限らず、債権者を説得して任意売却の実施に承諾を得なければならない局面も発生します。同意を得られなければ競売になってしまうため、いかに債権者の同意を獲得して、有利な条件で任意売却へもっていくかは、任意売却業者の交渉スキルに掛かっています。

業者の選び直しは大幅な時間ロスにも繋がる

任意売却は、任意売却での代金を住宅ローンの返済に充てることになります。すでにローンの返済が滞っている債務者は、債権者が与えた期間内で売却完了しなければ競売が始まってしまいます。任意売却は競売と同時に進んでいるため、競売の開札期日の前日がデッドラインです。

このように任意売却は時間との戦いになるため、一番初めの業者選びを失敗するとどんなに2社目が優秀であってもデッドラインまでの時間が短くて買主を見つけられない可能性が出てきます。

また下記では、依頼するべき業者と、反対に注意するべき業者についてより詳しく紹介していますので、こちらもぜひ参考にしてください。

任意売却の相談先の
選び方

札幌で相談するなら！
任意売却をサポートしてくれる専門業者

上記3社以外にも、札幌で任意売却に対応している業者は多くあります。こちらでは、そのほかの任意売却業者を事例とともに紹介していきます。

任意売却の流れ

任意売却は、早くてもおおよそ半年以上はかかると見込んだ方が良いでしょう。流れとしては金融機関から督促状が届いた後、まずは任意売却を専門とする業者へ相談し、残債の確認と住宅の査定を行います。その後、債権者である金融機関と交渉しつつ、売却活動を開始します。

契約成立後も、引っ越し日の交渉や引渡し・決済・その他の手続きが必要です。上記完了後、万が一残積があるようであれば、返済方法を専門家や業者と相談して無理のない返済計画を建てる事が大切です。

任意売却の流れ
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札幌の任意売却事例集

任意売却に至る原因は、ひとつではありません。離婚・投資の失敗・病気・リストラなど、自分でコントロールができない事情により住宅ローンの返済ができなくなることもあります。

しかし、解決方法も一つではありません。返済できない理由に合わせて解決できるよう、売却して完済する・少額ずつ返済する・親戚間での買取・リースバック…など、複数の選択肢を知っておくことが大切です。

こちらでは、実際に任意売却に至ったケースを紹介しています。ご自身の状況に近いケースがあれば、ぜひ参考にしてください。

戸建ての任意売却事例

戸建ての場合、比較的広い間取りや専有面積がある物件が多く、売却に出してもすぐには売れないというケースが度々見られます。札幌においては、雪などの影響から戸建ての家の維持が簡単ではないため、早期に売却を望む人も少なくありません。しかし、家があるエリアによっては一般向けの売却で買い手が付かないことがあります。また間口を広げて売却先を募集したとしても、ニーズが少なく売却までの時間がかかることも。

こういったケースの場合、先に“買い取り”に対応している任意売却業者を選んでおくことで、期間内に売却できなかった物件をそのまま業者に買い取ってもらい解決できる可能性があります。

ここでは、築年数の古い物件や老朽化した物件や、高齢化に伴う住まいの見直し、今後の維持管理を考えて売却に至った事例など、札幌における戸建ての売却事例について紹介。今はまだ深く考えていないという方も、今後の将来も見据えて参考にしてみてください。

離婚による収入減少でローン返済が困難になった事例

• 物件概要：記載なし
• 土地面積：記載なし
• 間取り：記載なし
• 築年月：記載なし

平成9年に自宅を購入した地方公務員のKさんでしたが、共働きだった妻と2年後に離婚することになり、世帯収入が減少したことでローン返済が困難になった事例です。

抵当権者として2つの相手が設定されていましたが、任意売却によって一方には全額返済が可能なものの、もう一方への完済が困難と思われたため、遅延利息を抑えるために早期の任意売却を行った上で、債権者と交渉して残債分の返済についても理解を得られました。

結果的に早い段階で任意売却を行ったことで、負債の増大を抑えられて債権者との交渉も安全に進められました。

景気の悪化で営業利益が減少して任意売却した事例

• 物件概要：記載なし
• 土地面積：記載なし
• 間取り：記載なし
• 築年月：記載なし

北海道のススキノで飲食店を経営していたYさんは、リーマンショックなど社会情勢の変化による景気低迷を受けて、事業売上が大きく減少してしまいました。それにより借入金も増大し、最終的に住宅ローンの返済すら困難な状態になっていたようです。

Yさんの希望として「自宅を手放しても商売は継続したい」というものがあり、弁護士に相談した結果、自宅を任意売却で処分して現金化した上で、個人再生による債務整理を行い、月々の返済額を調整して事業を再建することになりました。

転職による収入減少で競売前に任意売却した事例

• 物件概要：記載なし
• 土地面積：記載なし
• 間取り：記載なし
• 築年月：記載なし

土建業に従事するBさんは、犬のブリーダーをしている妻と、そして複数のペットと一緒に自宅で暮らしていました。しかしBさんの勤務先が倒産して転職を余儀なくされた結果、収入が減少してしまい住宅ローンの返済が困難になってしまったそうです。

権者から競売の申立も行われ、速やかに対処しなければペットと一緒に暮らしていくこともままならなくなりました。

そこで不動産会社に相談して、任意売却と新しい住居について交渉し、結果として債務を圧縮しつつペットと暮らせる環境も手に入れることが叶いました。

居住者のいない地方の物件を任意売却した事例

• 物件概要：札幌市豊平区　戸建
• 土地面積：67平米
• 間取り：3LDK
• 築年月：平成26年3月

北海道札幌市で働いていた夫が首都圏へ転勤になり、その後は夫が単身赴任となり、妻や家族だけで札幌市の自宅で生活するという状態になっていました。しかし首都圏の住居と札幌市の自宅の両方を同時に維持することが困難になり、不動産会社へ相談した結果、札幌市にある自宅を任意売却して現金化して、ローンの債務を圧縮することが良いという結論に達しました。

築年数の新しさなど条件的に有利であったため、不動産会社が購入者となりスムーズな任意売却が叶えられた事例です。

戸建ての任意売却事例
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マンションの任意売却事例

マンションの場合も、間取りや広さによっては売却までスムーズに進まない可能性があります。自分で点検や補修などの維持管理を行う必要がない反面、管理費などの追加費用がかかることもあり、考慮する内容が多いことも事実です。

マンションの場合、エリアによって人気の間取り・条件も変わるため、まずは任意売却の専門業者に相談するのがおすすめ。エリアの立地環境やニーズ、物件の間取りなどの条件に合わせて、スムーズな売却をサポートしてくれるでしょう。

ここでは、札幌におけるマンションの売却事例について紹介します。家族構成の変化や、地方への引っ越し、間取りの見直しなど、札幌におけるマンションの売却事例はさまざま。ぜひご自身の境遇と似たような事例がないか確認し、任意売却の参考にしてみてください。

任意売却と自己破産でオーバーローンを解決した事例

• 物件概要：札幌市 南区
• 土地面積：記載なし
• 間取り：4LDK
• 築年月：記載なし

札幌市南区でタクシー会社に勤めるFさんは、定年退職後の再雇用でタクシードライバーとして生活をリスタートしていました。しかし自宅マンションを購入した時期が50代に入ってからのため、転職後の給料だけで住宅ローンの残債を返していくことが困難になってしまったそう。

そこでFさんは任意売却と、生活コストを抑えられる新居への引っ越しを検討しました。

任意売却だけで完済できないオーバーローンだったため、弁護士とも相談して残債分は自己破産で解消することになり、現在は落ち着いた暮らしが叶えられているようです。

離婚と賃貸トラブルによってマンションを任意売却した事例

• 物件概要：札幌市 西区
• 土地面積：記載なし
• 間取り：3LDK
• 築年月：記載なし

札幌市の西区で飲食業を営んでいたHさんは、結婚をきっかけに3LDKのマンションを購入したものの、妻と離婚したことで住宅ローンの返済が困難になりました。そこでHさんは新しい住居へ引っ越し、友人へマンションを貸して家賃収入を得ることでローン返済に充てていましたが、友人とのトラブルによって賃貸契約が解消されたことで返済困難に陥ったそうです。

そこでHさんが不動産会社へ相談したところ、物件の査定価格はそれなりに高く見込まれたため、インターネットを活用した販売活動で購入者が見つかり、速やかな任意売却が成立しました。

妻の体調不良と退職で世帯収入が減って任意売却した事例

• 物件概要：札幌市　北区
• 土地面積：記載なし
• 間取り：2LDK
• 築年月：記載なし

銀行員として勤務するYさんは、札幌市北区に新築2LDKマンションを購入し、共働きの妻の収入と合わせてローンの返済を行っていました。しかし数年後に妻が体調不良から退職することになり世帯収入が減少したそうです。当初はキャッシングなどでローン返済を行っていたYさんですが、遠からず多重債務状態になってしまいました。

Yさんの場合、自己破産のルール上、破産後は現在の職業に就けなくなるため、弁護士や不動産会社の協力で任意売却と個人再生を組み合わせ、さらに生活圏を変えることで生活の安定を取り戻すことができました。

相続で引き継いだマンションを売却して生活を立て直した事例

• 物件概要：札幌市 白石区
• 土地面積：記載なし
• 間取り：3LDK
• 築年月：記載なし

札幌市白石区で暮らすIさんは、病気で亡くなった夫から相続する形で自宅マンションを引き継ぎましたが、住宅ローンの残債が大きくIさんの収入だけで返済を続けていくことは困難でした。そのため相続放棄をしたものの、そもそも経済的に困窮しており、引っ越すこともままならない状態でした。

マンションは相続放棄によって国有財産となり、相続財産管理人として司法書士が担当しましたが、司法書士はIさんの現状などを考慮して任意売却の実績を有する不動産会社に相談し、Iさんの父親へマンションを売却して、その利益でIさんや家族の生活を安定させることに成功した事例です。

マンションの
任意売却事例
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コロナ禍における任意売却

コロナ禍で失業者が増え、収入が大きく減少し、可処分所得も減ってしまう状況があります。そんな日が続くことで日々の生活資金にも事欠くようになり、住宅ローンの返済まで手が回らない状況になると、任意売却が選択肢にあがってきます。

こちらでは、コロナ禍における任意売却の増加の現状や、影響を受けた際に競売を避ける方法について紹介します。

コロナ禍における
任意売却の現状
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任意売却に関するQ&A

任意売却は、なるべく早く手続きをスタートするのがおすすめですが、競売開始の通知が届いた直後ならまだ間に合います。住み続けたい場合は、リースバックが使える可能性も。任意売却を検討するときに生じる「任意売却のタイミング」「今後のローン返済」「家はどうなるのか」「住み続ける方法はあるのか」などの疑問にお答えしました。

Q. 任意売却のタイミング、いつが適切？

A. 一般的に任意売却のタイミングは、住宅ローンの滞納が3～6か月続いてから始めるケースがほとんどです。

債務者が任意売却を決めて売却活動を始めたとしても、競売の手続きは止まるわけでなく同時進行します。「競売の開札期日の前日」までが競売を取り下げられるチャンスなので、この日までに売却を決めなくてはなりません。

タイムリミットまでの期限に余裕があるほど、条件のよい購入者を探せるチャンスが増えるため、任意売却を専門業者に相談するタイミングは早ければ早いほど債務者に有利に働きます。場合によっては、「住宅ローンの返済が難しい」と考えた時点で相談してもよいでしょう。

Q. 任意売却専門業者は大手がいいって聞くけど本当？

A. 任意売却の業者選びには、規模や知名度はそれほど影響しません。

不動産物件の売買や賃貸の仲介・物件管理を主な業務としている大手不動産会社・チェーン店の場合、任意売却に関する専門的なノウハウや経験数が乏しいケースも少なくありません。「任意売却は初めから引き受けない」という方針を取っている店舗もあります。

もちろん、すべての大手不動産会社が任意売却を苦手をしているわけではなく、チェーン店でありながらも地元に根付き、不動産取引以外の専門知識や法律の知識を持っている店舗であれば任意売却を取り扱っていることもあります。

しかし任意売却は知名度に関わらず、「実績」や「専門知識」を確認してから選んだほうが良いでしょう。

Q. 銀行から紹介される任意売却業者でもいい？

A. 少しでも有利に任意売却の手続きを進めたいのであれば、自分で任意売却専門業者を見つけた方が納得できる結果となるでしょう。

住宅ローンを滞納すると、債権者である金融機関から「任意売却しませんか？」と提案されて不動産業者を紹介されることがあります。しかし、金融機関から紹介された不動産会社は債務者の利益ではなく金融機関のために働く可能性があると考えられます。不動産業者からすれば、任意売却を依頼してきたほうに有利になるよう動くのは当然だからです。

Q. チラシや訪問、DMで知った業者にお願いしても大丈夫？

A. チラシや訪問、DMを送って来る業者がすべて怪しいわけではありませんが、その中に悪徳業者が多く含まれていることは肝に銘じておきましょう。

裁判所に掲示される「配当要求終期の公告」で、不動産物件が差し押さえになって競売にかけられる情報を見た業者は、DMや電話、訪問などで接触してきます。悪徳業者ほど接触方法が強引で、住宅ローンの滞納で裁判所からの競売開始通知などでパニックになっている債務者に対して、美味しい言葉で誘ってきます。例えば「当社で任意売却できたら、売却代金の中から生活資金として◯百万円取りもどすことができます！」などの謳い文句である場合が多いのですが、実際にはありえません。

任意売却の依頼する際は、チラシやDMの甘い謳い文句に騙されず、自分で幾つかの業者に相談して信頼できる1社を選びましょう。

Q. 近所の不動産屋に相談しても大丈夫？

A. 近所の不動産屋が、任意売却のノウハウを持ち多くの実績を持っているのであれば大丈夫です。

しかし、その不動産会社が通常の不動産売買や仲介業だけをメインに扱っているのであれば、依頼は控えた方が無難でしょう。

任意売却は、債権者である金融機関との交渉が非常に重要で、民法や破産法や民事再生法などの専門知識や財務処理などのノウハウが必要になります。場合によっては専門家との連携を取るケースもあるため、任意売却の専門家が在籍しているか確認したうえで依頼してください。

Q. 任意売却は弁護士に相談した方が良い？

A. 弁護士は法律の専門家ではありますが、不動産の専門家ではありません。

そのため、まず先に相談すべきは住宅ローンの問題を扱っており、不動産業務の専門家である任意売却専門の業者、あるいは不動産会社です。競売にかけられる前に買い手を見つけて売却し、引越し代の捻出などを可能にする方法などは、任意売却の不動産を多く扱う専門家でなければわかりません。

ただし、債務整理などは弁護士や司法書士のほうが専門性が高いため、一番良い方法は弁護士などと連携・提携している任意売却専門業者を選ぶとよいでしょう。

Q. 任意売却は一社にしか依頼できない？

A. 複数の不動産会社へ依頼ができる「一般媒介契約」でも可能です。

「任意売却は専任媒介契約（一社のみに依頼する契約）でしか引き受けてはいけない」という規制は存在しません。むしろ、競売までのデッドラインがある中で、依頼先を一社のみに絞るほうが債務者にリスクを与える可能性もあるでしょう。

ただし、債権者が窓口対応の手間を減らす目的で例外的に「一般媒介契約NG」とされるケースもあります。また、任意売却の業者側も、成約になった際の報酬（仲介手数料）を得る確率を高めるために、一般媒介契約を嫌がる会社も少なくありません。

Q. 手元に現金が無くても任意売却はできる？

A. 現金が無くても任意売却を行うことは可能です。

引っ越しにはいろいろとお金がかかるもの。特に、直近で必要となる引っ越し費用や生活費などのお金はどこから捻出すればいいのかと、疑問を持つ方も少なくないでしょう。

実は債権者との話し合いによって、物件の売却金額から引っ越し費用を配分してもらうことができれば、現金が無くても任意売却を行うことは可能です。このことを知っていないと、物件を競売にかけてしまうなど、他の手段を取ってしまう人もいます。任意売却では債権者と交渉を行うため、債権者側が認めれば必要経費として引っ越し費用などを計上できる場合があります。そのほか、登記費用や固定資産税の支払い、不動産仲介手数料なども必要経費として計上できることがあります。

配分される金額は、あくまで債権者との話し合いのうえで決まりますが、目安としては20万～30万ほど。金額はそれぞれのケースによって異なりますので注意してください。

しかし中には、任意売却が成立する前から高額な引っ越し費用の保証を提示する業者もあります。任意売却による引っ越し費用は、あくまで債権者や買主との話し合いによって決まるもの。決して事前に保証できるものではないため、悪質な業者には注意するようにしてください。

Q. 売却した後も住み続けたいけど、方法はある？

A. 任意売却後に住み続ける方法として「リースバック」と「親族間売買」というものがあります。

リースバックは、不動産売却した新たな所有者と賃貸借契約を結んで賃借人として住む方法です。引っ越す必要がなく、住所変更などの手続きの必要がないのがメリットですが、新たな所有者が賃貸目的でない場合は難しいのが実情です。

親族間売買は、債務者の親族間で不動産を売買することです。買い手も合意の上であれば、売却後も済み続けることができるでしょう。

リースバックについては、下記で詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。

任意売却の
リースバックについて
もっと詳しく

Q. 任意売却のあと、賃貸物件は借りられる？

A. 賃貸物件を借りることはできます。

任意売却後でも賃貸物件は借りられますが、注意するべき点があります。住宅ローンを滞納すると、個人の信用情報に異動歴というものが記載されます。賃貸物件を借りる際、保証会社によっては信用情報を照会するため、審査に引っかかる可能性があります。

しかし、全ての保証会社が信用情報に照会するわけではありません。収入などの基準に達していたら審査が通る会社もあるため、物件を探す際は不動産屋に「任意売却をしている」ことを予め伝えておくことが大切です。そうすることで不動産会社は、保証会社の審査に通りやすい物件をピックアップして紹介してくれます。

Q. 収益物件でも任意売却は可能？

A. 収益物件でも任意売却はできます。

購入したマンションやアパート、商業ビルなどの収益物件を任意売却することはできますが、いくつかの注意点があります。

まず、投資用不動産の融資は住宅ローンではなく事業用ローンになりますが、事業用ローンは住宅ローンよりも債権者（金融機関）が任意売却を認めづらい傾向にあること。そして、収益物件には現在住んでいる人や商売を営んでいる人、物件を管理している管理会社などの関係者がいるケースが多いため、これらの関係者と交渉しながら任意売却を進めなくてはなりません。

現在利用してもらっている人たちに立ち退いてもらうケースもあれば、関係者に大きな影響を与えずオーナーチェンジだけで済む場合もあります。これらは収益物件を購入する側からの意向もあるため、債権者との交渉も含めて任意売却の専門会社などに早めに依頼したほうがよいでしょう。

Q. 任意売却と債務整理の違いは？

A. 債権整理とは、債権者と交渉して返済を続けることを前提に、今後の生活再建の見直しを行う事です。

任意売却とは、住んでいる不動産の住宅ローンの返済が滞っている際に、債権者との合意の上で不動産を売却する手続きを指します。不動産の差し押さえから競売に発展することを回避するための手段のひとつです。

債務整理は、不動産を維持すると同時に、債権者と交渉して返済期間の延長や月々の返済額を減額してもらうケースもあれば、任意売却後に残った残債分を少しずつ返済していくケースもあります。

債務整理の方法は、裁判所を通して全ての借金を免除してもらう「自己破産」や、支払いが可能な額まで借金を免責してもらい残りを分割で支払う「個人再生」も含まれます。

Q. 任意売却するとブラックリストに載るって本当？影響は？

A. いわゆる“ブラックリスト”なるものは存在しません。信用情報機関へ、個人情報が「事故情報」として登録されます。

住宅ローンやクレジットカードの返済を3回ほど遅延すると、遅延した個人情報が信用情報機関の「事故情報」に登録されます。国内には「JICC」「CIC」「全銀協」という3つの信用情報機関があり、「ブラックリストに載る」というのはこれらの機関に情報が記録されることを指します。

任意売却の場合も既に住宅ローンを滞納しているわけですから、信用情報機関の事故情報に登録されている可能性が高いです。また、3つの信用情報機関はそれぞれ独立した機関ではあるものの、情報は共有されています。

しかし、永遠に名前が事故情報に登録され続けるわけではありません。延滞情報などの保有期間は5年間で、それを過ぎれば問題ありません。しかし、登録されている期間中はクレジットカードが作れなかったり、新たなローンの審査に通らないなどの影響は出るでしょう。

Q. 任意売却後はいつまで住み続けられる？

A. 原則的に自宅の所有権が移る決済日前日まで。しかし、交渉によっては若干の猶予をもらえるケースがあります。

任意売却が成立した場合、自宅に住めるのは売買代金の清算をする決済日までです。その後は所有権が買主に移るため、自宅を退去しなければなりません。任意売却の販売期間中に引越し先の選定や荷物の整理などを準備しておくことをおすすめします。

また、買主と話し合いをすることで、退去日を決済後に調整できるケースもあります。ただし交渉次第なので、原則退去日が決算日までであることに変わりはありません。交渉をうまく運ぶためにも、任意売却に長けた不動産会社や業者に依頼した方がいいでしょう。

Q. 任意売却と自己破産、どっちが先？

A. 自己破産より任意売却手続きを先に実行しましょう。

任意売却の手続きを先に行ったほうがよい理由は、「手続きの複雑さ」と「時間」の問題です。

不動産を所有したまま自己破産の申立てを行う案件は、負債総額が大きいため「管財事件」となり裁判所は破産管財人（弁護士）を選任します。債務者の全ての財産管理の処分権は破産管財人へと移行するため、債務者は自分が所有している財産を勝手に売るなどの処分が行えません。また、自己破産までの手続きは半年から1年の時間を要し、費用も数十万円かかります。

その一方で、先に任意売却で不動産を処分しておけば、負債額は大きく減少して自己破産の手続きをしても費用が安く手続きに時間もかからない「同時廃止事件」となる可能性が高まります。

Q. 競売申立された不動産は任意売却できる？

A. 競売申し立て不動産でも任意売却はできます。

ただし、競売申し立て後の任意売却手続きは時間が限れているためハードルが上がります。

裁判所から債務者に届く競売決定開始通知書から実際に競売にかかるまでの期間は、早くて4ヶ月、平均的には約6カ月と言われています。債権者に競売を取り下げてもらうには、競売開札日の前日までに任意売却を成立させなければなりません。そのため、競売決定開始通知書を受け取ったら、すぐに任意売却に向けて行動を起こす必要があります。

ちなみに任意売却は、競売より市場価格に近い価格で売却できため、債権者は債権回収額が高まるというメリットがあります。そのため、状況によっては債権者が競売を取り下げてくれる可能性もゼロではありません。いずれにせよ、スピーディに任意売却の手続きを進めることが両者にとって益になるでしょう。

Q. 連帯保証人は解除できますか？

A. 連帯保証人の解除は基本的にできませんが、いくつかのケースに該当すれば可能です。

連帯保証人の解除は、非常に難しいのが実情ですが、下記のような条件を満たせば解除ができる場合もあります。

1. 物的担保を提供した場合
   連帯保証人が新たな物的担保（不動産）を提供すれば、連帯保証人を解除できる可能性がありますが、債務者の返済が滞ればその担保は差押えられる可能性があります。
2. 代わりの連帯保証人を見つけた場合
   自分の代わりになる連帯保証人を立てることで、自身の連帯保証契約を解除できる可能性があります。
3. 債権者から同意を得られた場合
   債権者から同意を得られた場合は、連帯保証人の解除ができます。
4. ローンを借り換えるタイミング
   別の金融機関にローンを借り換えることで連帯保証人を解除できる可能性があります。
5. 不動産を売却した場合
   債務者の不動産を売却して債務を完済できれば、連帯保証人を解除できます。

Q. 残った住宅ローン（残債）はどうすればいい？

A. 残債は任意売却後も引き続き返済し続ける義務があります。

任意売却をしたお金を債権者に返してもまだ残債が生じる場合は、その分を引き続き返済し続ける義務があります。

月々の返済を滞納したことで任意売却に至ったわけですから、通常は一括で返済を求められるということは少なく、月々分割して返済するケースがほとんどです。その返済額は「生活状況表」をもとにして、これまでより軽い負担になるように残債返済額が決定されます。例えば月額5,000円～30,000円などです。

しかし、残債を返済しながらの生活の立て直しが非常に困難であれば、裁判所への自己破産や個人再生という方法で残債を整理する方法もあります。

Q. 老後破産とは？対処法はある？

A. 定年後、収入以上の支出が続いて日々の生活が困難になる状況を“老後破産”と言います。

年金収入のみになっているのに、収入以上の支出が続いて貯金を切り崩すと、遠からず金銭的破たんを招きます。そのような状況下でさらに住宅ローンの返済期間が終了していないと、老後破産のリスクを高めてしまいます。

老後破産のリスクを減らすには、現役時代から老後を意識して貯蓄したり、退職後の収入源を確保しておくなどの対策を考えておくことが大切です。また、退職後は、収入と支出のバランスを常に意識して生活するように心がけましょう。

Q. 住宅ローンが払えない時の対策とは？

A. 一人で悩まずに、周囲に相談して早めに対策を講じましょう。

何らかの事情により住宅ローンの返済を続けることが困難になった場合は、一人で悩まずに債権者である金融機関や弁護士などに相談してください。収入保障保険、就業不能保険、住宅ローン返済支援保険などの保険をかけているのであれば、保険会社の担当者に相談してみましょう。対策が遅くなるほど、自宅競売などの深刻な事態を招きます。

債権者との相談では、「借入期間の延長」「一定期間だけ返済額を減額してもらう」「ボーナス払いの中止or減額」など交渉次第で応じてもらえる可能性があります。

また加入している保険によっては、ローン名義人の死亡や高度障害・身体障害認定、病気や怪我が原因で減収した際に保険適用の対象になる場合もあります。

Q. 家を売ってもローンが残る時はどうすればいい？

住宅ローンが返済困難になり、自宅の任意売却によって得られた売却益で残債をまかなったとして、それでも完済に届かないケースは珍しくありません。これを「オーバーローン」と呼びます。

もしもオーバーローンになってしまう場合、住み替えローンを活用したり、債権者と売却後の返済方法について再交渉したりと、適切な対策を考える必要があるでしょう。

Q. 住宅ローンが払えないとどうなる？

A. 最悪の場合、家が競売にかけられます。

住宅ローンの支払い滞納が一定期間続けば、家は競売にかけられます。競売はいきなりかけられるわけではなく、だいたい8カ月から9カ月程度の間に決められた手順に沿った催促・警告が届きます。まずは催促状が届き、催告書や電話での催促、損失予告通知（最終督促）、裁判所に競売申し立て、差し押さえ通知書、裁判所から競売開始決定通知書が届くことになり、それでも応じなかった場合は競売にかけられます。

競売にかけられてしまえば強制的に退去せざるをえないため、同じ売却でも少しでも有利な条件に働く「任意売却」といった対策を考えたほうが良いでしょう。

Q. 離婚時に住宅ローンが残っている場合は自宅を任意売却すべき？

結婚している間に夫婦の共同名義で自宅を購入したり、夫や妻のどちらかが連帯保証人になっていたりした場合、離婚後に住宅ローンの返済に関連してトラブルとなる可能性が高くなります。

そのため、離婚する前に配偶者としっかり相談してその後の対応を決められないのであれば、任意売却を含めて双方が納得できる解決策を考えることが必要です。

Q. 共有名義の不動産でも任意売却はできる？

共有名義の不動産でも任意売却は可能です。ただし、共有者全員の同意が必要な場合があります。任意売却とは、市場価格で不動産を売却し、その売却代金でローンを返済する方法です。不動産全体に抵当権が設定されている場合、共有者全員の同意が必要です。一方、共有持分のみに抵当権が設定されている場合、共有者は単独で売却可能です。任意売却を進めるには早期の相談と専門家のサポートが重要です。詳しい手続きや注意点についても確認しましょう。

Q.自己破産をする前に任意売却をしたほうがいい？

任意売却と自己破産の違いや、それぞれを行うタイミングなどを解説。任意売却は自己破産の前に行うことで、競売を回避し、市場価格に近い金額で家を売却できるチャンスが広がります。また、自己破産後の負担も軽減できる重要な手段です。記事では、任意売却のメリットとして、引越し時期の柔軟な調整や、残債の減額交渉が可能な点を紹介。任意売却を進めるタイミングや、実施時の注意点を詳しく説明し、自分に合った解決策を見つけるためのポイントをまとめています。

任意売却にまつわる基礎知識

任意売却に関する知識は、専門家でもない限り日常生活で必要となることはほとんどありません。しかし実際に依頼する際は、正しい知識を持って業者を選定することが大切。任意売却は、市場価格に近い額で売却し、生活再建できるメリットがありますが、債権者の同意が必要・タイムリミットがあるなどいくつかのハードルがあります。任意売却の流れや費用など、知っておきたい知識についてまとめましたので、参考にしてください。

全国および北海道における住宅ローン返済の破綻率

住宅購入時に債務者（住宅を購入した人）は債権者（融資を受けた金融機関）に借金をし、月々決められた額を債権者へ返済していきます。住宅ローン返済の破綻率とは、住宅ローンの返済が困難になり支払えなくなった人の割合を指します。

リスク管理債権（金融再生法開示債権）とは

リスク管理債権とは、金融機関が貸し出し中の債権のうち、すでに破綻または延滞が発生していたり、返済が厳しく当初の返済条件を途中で変更した債権など、当初の予定通り回収ができなくなった債権を指します。

また、金融再生法開示債権とは、金融機関に開示が義務付けられている不良債権のことで「破産更生債権及びこれらに準ずる債権」「危険債権」「要管理債権」「正常債権」という4つに区分されています。

リスク管理債権の対象債権が「貸出金」であるのに対し、金融再生法開示債権は、貸出金以外に債務保証見返や未収利息、仮払金、貸付有価証券、外国為替など対象の幅が広い点が異なります。

尚、銀行法等において開示が求められている「リスク管理債権」の区分は、令和４年3月31日より「金融再生法開示債権」の区分と一本化されました。

実際の破綻・延滞率

実際にローン返済中の破綻や延滞率がどの程度の割合存在するのか、全国と北海道の数値として「住宅支援機構」と「北海道ろうきん」、「北海道銀行」のリスク管理債権比率を見てみましょう。

住宅支援機構が発表しているリスク管理債権比率

• 平成30年度のリスク管理債権比率：3.49%
• 令和元年度のリスク管理債権比率：3.20%

北海道ろうきんのリスク管理債権比率

• 2019年9月のリスク管理債権比率：0.60%
• 2020年9月のリスク管理債権比率：0.56%

北海道銀行の開示債権比率

• 2021年3期の開示債権比率：1.56%
• 2022年3期の開示債権比率：1.76%

以上のように、フラット35などを提供している住宅金融支援機構のデータでは、リスク管理債権比率は3～3.5％という数字である一方で、地方銀行は0.5～2％弱という低めの数字です。

これだけ数値が異なるのは、住宅金融支援機構はローンを組んで家を購入しやすくするために作られた独立行政法人のため、民間の金融機関よりも融資の審査が緩い傾向にあるからです。審査の基準が緩ければ破綻率が高まり、審査が厳しければリスク管理債権比率は低くなります。

日本全体の住宅ローン破綻率は公式に公表されていないため、明確な数字はわかりませんが、各金融機関が発表しているデータの数値から推察すると、概ね2％前後と考えられます。つまり、50件に1つ程度の割合で住宅の不良債権が起こっていると推計できます。