任意売却でトラブルは起きる？

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このページでは、任意売却に伴って起きるトラブルや、よくある問題点などについて解説しています。任意売却を検討している方は、後々にトラブルや予想外の事態に巻き込まれないよう、まずは一般的な問題について確認しておきましょう。

任意売却でよくあるトラブル

不動産取引や任意売却では様々なトラブルが想定され、その解決策がケースバイケースということも少なくありません。ここでは任意売却に関連してよく起きるトラブルについてまとめました。

高額な引っ越し費用に関連したトラブル

任意売却を行う利点として、不動産を売却して得た利益の一部から、売却にかかった諸経費や新しい住居への引っ越し費用をまかなってもらえるという点です。しかし、悪質な不動産業者やコンサルタント会社の中には、明らかに相場を超えた引っ越し費用を請求してきたり、または任意売却によって必ず引っ越し費用が保証されていると伝えてきたりするケースがあります。

実際問題として、引っ越し費用として使える金額は債権者と債務者の話し合いによって決定されるため、不動産業者に最初から引っ越し費用を保証する権限はありません。ところが悪質な業者は自社と契約することでメリットがあるという点を強調するために、実際は存在しない保証があるかのように宣伝してくる場合があります。

信頼できない担当者には理想的な売却も期待できない

なぜ悪質な業者は虚偽や紛らわしい表現を使ってまで、売主と契約しようとするのでしょうか。それは、自社の実力や営業担当者だけでは、十分な営業成績を達成できないからです。

つまり、高額な引っ越し費用が保証されているかのように契約を誘導してくる担当者は、根本的に不動産の売却においても能力的に不十分であることが懸念されます。

どれだけ魅力的な物件であったとしても、担当者が適切に売却してくれなければ、満足いく売却利益を得ることはできません。ましてや任意売却の場合、いくらで売れるかは今後の売主のローン返済にも深く関わってくるため、不信感を抱いたら、売却を考え直す余裕も大切です。

任意売却後の残存債務に関する説明が不十分

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、物件の売却価格を全て費やしても残存債務の完済が難しい場合に利用されます。任意売却後もローンの一部は残存債務として存在し続けるのがポイントです。

しかし、悪質な不動産業者の中には、「自社で不動産を売却すればローンの残存債務がゼロになる」といった話をする会社があります。

もし、残存債務がなくなるという話を信じてしまった場合、実際は返済しなければならない債務が存在するため、あっという間にキャッシュフローが破綻して困難な状況に陥りかねません。

住宅ローンの返済で任意売却を検討する際は、必ず売却後の残存債務について確認しておくようにしてください。

仲介手数料の他にコンサルティング料や任意売却事務処理費を請求される

任意売却を不動産業者へ委託した場合、得られた売却価格に応じて不動産業者へ仲介手数料を支払わなければなりません。 ただし、任意売却に関連して不動産業者へ支払う仲介手数料の上限金額は、宅地建物取引法によって定められています。 しかし、悪質な業者や不動産コンサルタントの中には、コンサルティング料や任意売却事務処理費などと称して仲介手数料の他にも費用を請求してくる場合があります。 仲介手数料以外に費用を請求されている場合、それは相手から不当に費用を請求されています。請求した会社は宅地建物取引業法を違反しており、問題として対処しなければなりません。

※なお、依頼者が自らの意思で追加料金を支払うと決めている場合はこの限りではありません。

不動産を購入してくれる人が見つからずに売却できない

任意売却でよくある問題として、いざ不動産を売りに出しても買い手が見つからずに売却が成立しないというものがあります。

事前に市場の動きや周辺ニーズの動向などから、売却の成功率をシミュレーションすることは可能ですが、実際に物件の買い手が見つかるかどうかは、やはり不動産を売りに出してからでないと分かりません。また、任意売却を依頼する不動産業者の規模やノウハウ、営業担当者の意欲・能力といった要素でも売却の成否は変わります。

任意売却がなかなか成立しなければ、競売が開始されてしまい、不動産の所有権を失う恐れがあるため、注意が必要です。

まとめ

任意売却におけるトラブルの多くは、悪質な不動産業者やコンサルタントに当たってしまって、不誠実な取引を持ちかけられることに起因します。しかし、誠実な業者へ依頼できたとしても、買い手が見つからず売却期間が長引いてしまえば、競売がスタートしてしまい、不動産の所有権を失うこともあるでしょう。

そのため、まずは最低限の対策として、本当に信頼できて、かつ売却実績も確認できる不動産業者へ相談し、任意売却の検討をすることが挙げられます。

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