札幌の業者選びから覚えておきたい基礎知識まで～任意売却ガイダンス
札幌の業者選びから覚えておきたい基礎知識まで～任意売却ガイダンス
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このページでは、住宅ローンが払えなくなってしまった場合に、競売や自己破産を選択せずに任意売却を選ぶメリットとデメリットについて述べていきます。
住宅ローンの支払いに行き詰まり滞納を重ねてしまった場合、競売にかかるのを待つのではなく、自らの意思で任意売却を選択すれば、その後の苦労や債務を軽減できる可能性が高まるからです。では、具体的なメリットについてご紹介しましょう。
任意売却と言っても不動産売却と同様の方法となるため、強制的な売却である競売と比較すると市場の価格に近い価格で不動産売却ができるでしょう。競売よりも情報発信もでき、売却の時間もある程度希望に沿うことが可能です。高値で売却できれば、残債も少なくできます。
競売の場合、競売にかけられている旨の情報が開示されるため、近隣住民や知人などにローン滞納や借金問題を知られる可能性があります。任意売却であれば、基本的に一般的な不動産売買と同様の販売方法となるため、匿名での売却が可能です。
不動産売却には、登記料・測量費用・仲介手数料など様々な費用がかかるため、売買価格の3割~5割ほどの諸経費が必要です。もちろん任意売却・競売に関わらず費用は発生しますが、任意売却なら不動産売却で得た収入から諸経費を支払うことができます。
競売であれば、引っ越し日の相談はできません。任意売却であれば、引っ越しの時期を購入者と交渉することも可能です。そのため突然追い出されるような心配もなく、1か月程度かけて引っ越し先をじっくりと探すことができるでしょう。
税金を滞納した場合、不動産に差し押さえ登記を行い、登記簿謄本にその事実が記載されます。その場合は通常の不動産売却はできません。しかし任意売却であれば、売却で得た収入から税金を支払うことも可能。自己破産をしたとしても税金は残ってしまい、遅延損害金も発生するので、収入から税金が支払えるのは大きなメリットです。
債権者との交渉によっては、不動産を売却する時期や売却方法の検討が可能です。また不動産を売却する相手についても債務者が一緒に考えられるため、競売よりも高額で不動産を売却して、売却益をローン残債の返済に充てられる可能性もあるでしょう。ただし、すべての要望を受け入れてもらえるわけではないため注意が必要です。
不動産の売却を考える上で「リースバック」という選択肢もあります。リースバックとは不動産を売却した相手に賃料を支払うことで、自宅を売却してからもそのまま同じ物件に継続して暮らせる制度です。
競売の場合でもリースバックの可能性はありますが、競売ではリースバック会社でない第三者が落札するリスクがあるため注意が必要になります。
住宅ローンが払えない事態となったら、できるだけ早いタイミングで任意売却専門業者などの門を叩くべきです。しかしながら、任意売却にもデメリットは存在します。具体的には以下の通りです。
任意売却は通常のローン返済が困難になった結果として、不動産を売却する上で債権者と交渉し、少しでも債務者と債権者の双方にとってメリットのある解決策を模索する方法です。結果的に満足できる合意に至れたとしても、ローン滞納の事実を消し去ることはできません。
ローン滞納や任意売却の履歴は信用情報機関へと登録され、新規のローンやカード作成などが難しくなる可能性があります。
債務者が何らかの事情でローン返済が困難になった場合、保証人や連帯保証人に対して債権者はローン残債の返済を請求できます。保証人や連帯保証人は債務者への信頼から名義を貸しているケースも多く、実際に代理での返済を良しとしているケースは少ないでしょう。予定通りの返済が出来ていないのは、保証人や連帯保証人にとって好ましい状況ではないと理解しておく必要があります。
任意売却では、あくまでも債権者との合意が必要。ローンを返済中の物件では債権者が抵当権を有しており、物件はローンの担保になっています。そのため、債務者の都合や希望を優先して不動産売却はできず、きちんと債権者と交渉して内容をすり合わせなければなりません。
任意売却は債務者の希望を反映させながら不動産売却の方法を検討できますが、そもそも不動産売却がスムーズに進まなければローンを返済するための売却益も得られません。任意売却が迅速に成立しない場合、債権者が自宅を差し押さえて競売にかける可能性があります。
任意売却では少しでも高額で不動産を売却したいと考えてしまいますが、何よりもまず現実的に売却できることが重要であると認識しておいてください。
任意売却によって不動産を売却しても、その売却益だけでローンを完済できない可能性があります。もしローンの残債が発生した場合、不動産を売却してからもローンの返済は続けなければなりません。
任意売却はあくまでも、自宅の売却益をローン返済に充てるための手段です。ローンの残債分は少なくなりますが、ローン自体をすべて抹消できるわけではない点に注意しましょう。
任意売却によって少しでもリスクを抑えてメリットのある取引を成立させるために、注意すべき点を確認しておきましょう。
任意売却は単なる不動産の売買と異なり、あくまでも金融機関のような債権者に事情を説明した上で抵当権を抹消してもらい、任意売却の合意が必要です。そのため、任意売却に関する経験やノウハウに乏しい不動産会社であれば状況を悪化させてしまう恐れもゼロではありません。
任意売却の仲介や相談を依頼する不動産会社を選ぶ際は、必ず任意売却に関わる実績について確認するようにしてください。
ローンの返済が困難になっているからといって、開き直った態度で関係者に接すればさらに信用を失って事態が悪化します。
債権者や連帯保証人といった利害関係者に対して誠意を尽くし、誠実な説明や依頼を重ねることで失いかけている信用をつなぎ止めなければなりません。
任意売却が失敗するパターンとして、状況が本格的に悪くなってから債務者が不動産会社などへ相談して、結果的に債権者が任意売却の成立を待たずに競売へ進んでしまうといった例が挙げられます。
任意売却であれ通常の不動産売買であれ、基本的には即日で取引が成立して現金化できるものではありません。そのため、状況が悪化する前に早めの相談や対策を行いましょう。
任意売却とは別に、債務の解決方法として自己破産というやり方がありますが、これは安易に行なうべきではありません。自己破産には、比較的手続きが容易な「同時廃止」と、破産管財人が選任されるなど手続きが複雑な「管財事件」があり、財産がある状態だと後者の管財事件と見なされ、裁判所に納める予納金も高くなってしまいます。
つまり、任意売却前に自宅を所有した状態で自己破産手続きをしてしまうのは、文字通り本末転倒です。自宅を任意売却した上で、職場を解雇されたなどで収入がなく、貯金もないという状態になってはじめて、自己破産という選択肢を考えるべきなのです。
また自己破産とは別に、「個人再生」という制度もあります。個人債務者の返済負担の圧縮と返済計画の立案を支援する手続のことで、債務者と債権者間の民事上の権利関係を適切に調整し、債務者の経済生活の再生を図るという目的があります。どちらがより適切かはケースバイケースですので、任意売却専門業者や専門家に相談してみるとよいでしょう。
| 累計実績数 |
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| 800件以上 |
| 連携の専門家 |
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※北海道住宅ローン救済センターのサイトは閉鎖されているようです。（2022年1月追記）
※札幌で任意売却に対応できる24社のうち公式HPで札幌で任意売却に対応している明記のある会社を独自調査。実績数が多い順にピックアップしました。（2021年4月26日調査時点）
※連携している専門家は、公式HPに明記されている専門家のうち国家資格のものを記載しています。