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任意売却のメリット・デメリット

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もくじ

このページでは、住宅ローンが払えなくなってしまった場合に、競売や自己破産を選択せずに任意売却を選ぶメリットとデメリットについて述べていきます。

任意売却のメリット

競売や自己破産と比べ、任意売却を選ぶメリットとは?

住宅ローンの支払いに行き詰まり滞納を重ねてしまった場合、競売にかかるのを待つのではなく、自らの意思で任意売却を選択すれば、その後の苦労や債務を軽減できる可能性が高まるからです。では、具体的なメリットについてご紹介しましょう。

各種の費用が不要に

本来支払わなければならない以下の費用が債権者より支払われることになるため、経済的負担が軽減されます。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
  • 差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額 など

市場価格に近い値段での売却が可能

物件の所有者・担保権者・買主の話し合いにより価格が決定するため、市場価格に近い値段で売却できる期待が持てます。一方、競売ではほぼ間違いなく安値で買い叩かれてしまいます。

引越し費用や生活費などの捻出も可能

競売の場合は手元に資金を一切残すことができないのに対し、任意売却ならば債権者との交渉により、引越し費用や当面の生活費などを捻出する余地が生まれます。

近所の人に知られないまま売却可能

競売になると、裁判所のホームページなどに情報が載るだけでなく、当局が現地調査を行います。一方で任意売却のケースでは、売主と買主が合意の上で売却するのため、それ以外の人に情報が洩れる心配がありません。

残った債務を分割返済することも可能

債権者と債務者による話し合いによって売却が行われるため、債務者の収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法となります。給与などの差押えはよほどのことがない限りは行われません。

そのまま住み続けられる可能性もあり

例えば親兄弟や親戚、あるいは理解ある投資家に買い取ってもらい、家賃を支払うという形でそのまま物件住み続ける余地が生まれます。一方、競売の場合は、ほぼ間違いなく強制退去となります。

専門家への依頼で、手続きの負担を軽減

各種調査、売却物件の査定、任意売却終了後に残るローンの債務の返済額・返済条件の交渉などを依頼でき、一般人には困難な手続きから開放されます。

自己破産は、あくまで最後の手段

もうひとつ、債務の解決方法として自己破産というやり方がありますが、これは安易に行なうべきではありません。自己破産には、比較的手続きが容易な「同時廃止」と、破産管財人が選任されるなど手続きが複雑な「管財事件」があり、財産がある状態だと後者の管財事件と見なされ、裁判所に納める予納金も高くなってしまいます。

つまり、任意売却前に自宅を所有した状態で自己破産手続きをしてしまうのは、文字通り本末転倒です。自宅を任意売却した上で、職場を解雇されたなどで収入がなく、貯金もないという状態になってはじめて、自己破産という選択肢を考えるべきなのです。

また自己破産とは別に、「個人再生」という制度もあります。個人債務者の返済負担の圧縮と返済計画の立案を支援する手続のことで、債務者と債権者間の民事上の権利関係を適切に調整し、債務者の経済生活の再生を図るという目的があります。どちらがより適切かはケースバイケースですので、任意売却専門業者や専門家に相談してみるとよいでしょう。

任意売却のデメリット

任意売却にはどんなデメリットがあるのか?

本サイトで繰り返し述べていますとおり、住宅ローンが払えない事態となったら、できるだけ早いタイミングで任意売却専門業者などの門を叩くべきです。しかしながら、任意売却にもデメリットは存在します。具体的には以下の通りです。

手続きや交渉の負担

競売の場合は極端な話、債務者が何もせずとも事は進んでいきます。一方で任意売却をする場合、これらは不動産業者などの専門家に相談すればすべて行ってくれますが、債権者との交渉・買取希望者との調整・書類手続などが発生します。また購入希望者の内覧などにも対応しなければなりません。はっきり言ってこれら全部を債務者が一人で行うことは不可能ですので、信頼できる任意売却専門業者の力を借りるべきです。

債権者が同意してくれない場合

銀行や信用金庫などの金融機関によっては任意売却を認めてくれない場合があります。またUR・都市整備公団などの公団系でも任意売却を認めてくれない場合があります。加えて本来なら任意売却を認めてくれる金融機関でも、融資を受けている方の態度が悪い、依頼を受けた業者が嫌われているようなケースでも任意売却の申し出を拒絶されることも。滞納してしまうにしても誠意ある説明などをしておくべきです。

保証人の同意を得られないケース

ローン滞納をしている物件に関して、連帯保証人などが付いている場合には、その方々から任意売却への同意が必要となります。同意を得られない場合には競売を選ぶしかありません。また保証人などが行方不明で見つからない、連絡が取れないといった場合も同様です。

価格の折り合いがつかないケース

任意売却は競売より高く売ることができますが、一般にそうであるだけで、事情によって必ずとは言えません。売主が希望する価格と、債権者の希望する金額が大きく異なっている場合には、債権者が任意売却を許可しないということも起こり得ます。

業者の不手際により損をするリスク

任意売却の経験が浅いところなど、業者の選択を誤ると、希望価格で売れない、時間切れで競売に、といった事態も起こり得ます。さらには取られなくても良い保証人の財産まで取られたり。しなくてもよい自己破産をさせられたりというケースも。業者選びの際は、実績や経験、親身さなどを慎重に判断すべきです。

以上の通り、任意売却にもデメリットは存在しますが、これらを差し引いてもよりよい結果となるのは競売ではなく任意売却の方です。また上記のデメリットは、優秀な任意売却専門業者の力を借りることで、大きく軽減されます。「面倒くさいから競売を待つ」ということは絶対しないでください。

ローン滞納で起こり得るリスク

もうひとつ、任意売却するしない以前の問題として、ローンの支払いを滞納してしまった時点で発生するリスクについても知っておきましょう。ローン滞納が起きそうになったら、早めに専門家に相談と言っているのは、そのためです。

ブラックリスト入り

よく言うブラックリスト入りとは俗称で、正確には「個人信用情報の事故記録」となります。金融機関や信販会社などでは、ローンやクレジットの利用履歴を記録した「個人信用情報」を共有しており、滞納を続けると「事故情報」として登録されます。これが俗に言うブラックリスト入りです。そうすると、5~7年間くらいは新たなローンが借りられなくなります。

連帯保証人への請求

そもそも連帯保証人にはいつ何時でも債務者と同等の返済義務が課されています。よく勘違いされがちですが、債権者は債務者がローン返済不能になった時点で連帯保証人に請求できるのではなく、いつでも請求できる権利があるのです。つまり、連帯保証人の責任は債務者と全く同等であり、いつ債権者に請求をされても文句は言えない(催告の抗弁権がない)のです。もっと平たく言えば、ローンを滞納すれば、必ず連帯保証人に迷惑がかかります。たとえ夫の連帯保証人となっていた妻が離婚をしたとしても、連帯保証人の立場は変わりません。このことを忘れないでください。

任意売却が向いている人・ケースとは?

任意売却が本当に向いているのかどうか悩むこともあるでしょう。ここでは任意売却が向いている人やケースについて紹介するので、自身に当てはまるかどうかをチェックしてください。

マイホームを手放したくない人

どうしてもマイホームを失いたくないと考える方もいるでしょう。任意売却を親族間で行えば、売却した後も賃貸契約を交わしマイホームに住み続けられます。ただし親族の中に任意売却に応じてくれる方が存在しなければなりません。また債権者に対しても丁寧に説明を行い、合意を求める必要もあります。もし任意売却ができる期間までに親族間での売買が難しいのであれば、第三者にリースバックする方法の検討も行った方が良いでしょう。

離婚するにあたって住宅を売却したい

中にはパートナーと離婚を理由に任意売却を検討するケースもあります。離婚する前に金銭に関するトラブルを解消したいと考えることが多く、任意売却によってスッキリできると思うのでしょう。ただ夫婦の両名でローンを組んでいるのであれば将来的にトラブルとならないよう、両者でじっくりとどう解決していくのかを話し合っておくことが大切です。

裁判所から「競売開始決定通知書」が届いた

借金の状況によっては裁判所から「競売開始決定通知書」が届くことがあります。この競売開始決定通知書とは、競売を行うにあたっての手続きを裁判所が開始したという書類です。もし手続きが進んでしまえば不動産鑑定士・執行官などが住宅調査を実施するので、近隣住民にも借金のことがバレやすくなるでしょう。さらに任意整理が出来なくなってしまうので注意が必要です。もし通知書が届いているのであれば、迅速に任意売却を行うよう対応しなければなりません。

住宅の資産価値が低く住宅ローンの残高が高額のケース

たとえば住宅ローンの残高が1,500万円ほどあるにも関わらず、住宅の資産価値が500万円ほどのケースだと任意売却が向いているでしょう。これほどローン残高と資産価値の差があるため、もし住宅を売却したとしても借金は抱えたままの状況になってしまいます。そのため借金を少しでも減額できるよう、競売の前に任意売却を検討した方が良いでしょう。

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