任意売却後の「オーバーローン」について

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住宅を購入する際は、ほとんどの人が住宅ローンを組みますが、経済状況や個人の収入によっては、ローン返済が困難になることがあります。特にオーバーローン、つまり「住宅ローンの残債がその住宅の市場価値を上回る状態」の場合、家を手放す以外にも何かしらの手段で返済しなければならないため、より負担が大きくなってしまうのです。

このような状況で、多くの人が選択する解決策の一つが「任意売却」です。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得たうえで物件を売却し、残債を清算する方法です。

そもそもオーバーローンとは？

前述した通り、オーバーローンとは家の売却代金よりも住宅ローンの残債が上回っている状態を指します。

通常、住宅ローンが残った状態で家を売却するためには、住宅の売却価格でローン残債を返却できる状態である必要があります。この状態はアンダーローンと呼ばれ、任意売却を選択しなくても問題なく一般売却で完済できるでしょう。

しかし住宅ローンが残っている家の “抵当権” は債権者（金融機関）にあります。“抵当権” とは、ローンを借り入れる際に住宅を担保にできる権利であり、住宅ローンの返済が滞ってしまった時点で、債権者は債務者の持っている住宅を売却することが可能なのです。

オーバーローンでの任意売却は可能？

債権者によって売却、つまり競売にかけられる前に、債権者へ諸条件を交渉して物件を売却することを「任意売却」と言います。任意売却は市場価格に近い価格で売却できることが多く、退去日や引っ越し費用についても交渉できる可能性があるため、競売よりもメリットが多い手段となります。

また任意売却専門の業者であれば、売却に関する手続き・交渉だけでなく売却後に残ってしまった残債や手続きに関してもサポートしてくれるケースも。ローンの返済が難しい場合は、早い段階から任意売却を選択することがオススメです。

任意売却しても残債が残ることが一般的

任意売却をすればローンが帳消しになると思っている方もいるかもしれませんが、それは誤解です。任意売却で得られたお金を債権者（銀行など）に支払ったとしても、多くの場合、そのお金ではローンの全額をまかなうことができません。すなわち、残債が残ってしまう、ということになります。

任意売却をした背景には、リストラや会社倒産などによってローンの支払いができなくなったことがあるでしょう。ローンの支払いができない状況である以上、ほとんどの場合、残債の支払いも困難です。

そこで任意売却後に残った残債については、具体的に次のような方法で対処することになります。

任意売却後の残債に対する具体的な対処法

残債を支払えない場合、債権回収会社の強面社員が自宅に土足であがりこんで強引に回収を迫る、という昔のドラマのような景色はありません。債権者側も無い袖は振れないことを承知している以上、より合理的な回収方法を検討するので、その点は安心してください。

具体的には、債務者の現実に照らして次の3つの方法の中から対処法を検討します。

債務者の生活に無理のない範囲で、残債を分割で返済していく方法です。債権者の同意は必要となりますが、債権者にとっても現実的な回収方法となるため、残債への対処法としては一般的な方法となります。

ちなみに分割返済を選んだ場合、全任協によると返済金額の相場は月額5,000円～3万円程度です。

参照元： 一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会公式HP（https://www.963281.or.jp/what/balance_loan/）

残債の額を1/5まで圧縮し、これを3年かけて分割で返済していく方法です。残債の「圧縮」とは、簡単に言えば、裁判所を通じた残債の「減額」のことを言います。

ただし個人再生を選んでも、残債が100万円以下になることはありません。

裁判所を通じ、残債の額を帳消しにする方法です。自己破産が認められれば、残債を返済する必要がありません。精神的には重い状況ですが、金銭的にはとても軽くなります。

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