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任意売却の銀行交渉で注意したいポイントとは?

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もくじ

住宅ローンの返済が困難になった際に、競売を避ける方法として注目されているのが「任意売却」です。しかし、任意売却を成功させるためには、銀行との交渉が重要な鍵を握ります。本記事では、任意売却の基本知識から銀行との交渉を進める際の具体的なポイントを解説します。

任意売却とは?その仕組みとメリット

まずは任意売却がどういった仕組みなのかやどのようなメリットがあるのかを把握しましょう。

任意売却の基本概念・仕組み

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった債務者が、競売を回避して不動産を市場価格で売却する方法です。このプロセスでは、銀行(債権者)の同意が必要であり、売却によって得られた資金でローン残債の一部または全額を返済します。また、任意売却は債務者だけでなく、銀行や他の債権者にとっても利益をもたらすことが多いため、早期の相談が重要です。

任意売却のメリット

任意売却には、競売と比較して多くのメリットがあります。例えば、市場価格に近い金額で売却が可能であるため、競売よりも高額での売却が期待できます。また、競売によってプライバシーが損なわれるリスクを回避し、売却後の残債務についても銀行と協議することで現実的な返済計画を立てられるでしょう。さらに、競売の場合には周囲に経済的な問題が知られるリスクがありますが、任意売却ではこうしたリスクを抑えられます。

銀行との交渉が必要な理由

任意売却は債権者である銀行の同意なしには実行できません。そのため、銀行との交渉が成功の鍵となります。以下では、銀行との交渉で必要な具体的な要素について解説します。

抵当権の抹消

不動産の売却を進めるためには、銀行が抵当権を抹消することが必要です。抵当権の抹消手続きには、売却代金が債務の返済に充てられることを確認した上で、銀行が抵当権を解除。この際、抹消手数料や必要書類(抹消登記申請書、抵当権解除証明書など)の準備が求められます。専門家のサポートを受けながら進めると、手続きがよりスムーズに進行します。

売却価格の承認

銀行は、売却価格が市場価格に見合うかどうかを慎重に審査します。審査では、不動産市場の最新データを基に適正な価格設定が行われているかが評価されます。まず、近隣で最近取引された類似物件の価格と比較して、価格の妥当性を確認。建物の劣化状況や修繕履歴が適切に価格に反映されているかが検討されます。加えて、市場価格に基づいて短期間での売却が可能かどうかも分析され、これらの要素を総合的に判断して売却価格の適正性が評価されます。

残債務の処理方法

売却後に残る債務については、現実的な返済計画を銀行と協議する必要があります。銀行が受け入れやすい条件として、まずは月々の収入に基づき無理のない返済額を設定し、分割払いを提案することが挙げられます。また、詳細な収支計画を提示することで、残債務の一部免除や減額の交渉を進めることも可能です。さらに、家族や親族の協力を得た返済計画を提案することによって、計画全体を補強する方法も有効です。その他に、所有する別の資産を担保に提供することで、銀行のリスクを軽減し、交渉を有利に進めることもできるでしょう。

銀行交渉を成功させるためのポイント

早期の相談

返済が難しいと感じた時点で、銀行に早めに相談することが重要です。この早期対応によって、返済計画の見直しや任意売却の選択肢を検討する時間が確保され、計画的な進行が可能です。迅速な行動は銀行側の信頼を得るための第一歩となり、交渉がより有利に進む基盤を築きます。

債権者のメリットを強調

任意売却は債務者だけでなく、銀行にも大きなメリットをもたらします。競売に比べ、市場価格に近い金額での売却が期待でき、債権回収率の向上が図れる点は重要です。また、競売に伴う時間的・費用的コストを削減できることも、銀行にとっての大きな利点です。このようなメリットを的確に説明することで、銀行の協力を引き出しやすくなるでしょう。

適切な専門家のサポート

任意売却の成功には、不動産業者や弁護士などの専門家の支援が不可欠です。経験豊富な専門家は、銀行との交渉を円滑に進めるためのノウハウを持ち、複雑な手続きや法律的な問題にも対応できます。また、専門家が交渉を代行することで、債務者の心理的負担が軽減され、全体のプロセスがスムーズに進行します。

現実的な売却価格の設定

現実的な価格設定は、任意売却を迅速かつ成功裏に進めるための重要な要素です。市場調査を基に適切な価格を設定することで、早期に買い手を見つける可能性が高まります。一方で、過度に高い価格を設定すると、買い手が見つからず交渉が停滞するリスクがあります。そのため、銀行との協議を通じて、実現可能な価格を慎重に検討することが必要です。

その他の考慮すべきポイント

複数の債権者との調整

住宅ローンに加え、税金の滞納や他の債務がある場合、すべての債権者との交渉が必要です。この調整には債務の優先順位を理解し、各債権者の求める条件を明確にすることが求められます。特に、税金滞納により差押えが発生している場合には、税務署や役所との交渉が不可欠。税務署は他の債権者に比べて厳格な基準を持つことが多いため、専門家の支援を受けながら具体的な返済計画や調整案を提示することが成功への鍵となるでしょう。

残債務の処理

任意売却後に残る債務に関しては、債務者の生活状況に即した新たな返済計画を銀行と共に立てることが必要です。このプロセスでは、生活収支報告書を基に、無理のない返済額を提示することが重要です。具体的には、債務免除や減額の可能性を探りつつ、分割払いを提案することが効果的です。銀行に対して誠実な姿勢を示し、詳細な収支計画を提示することで、現実的な返済案を受け入れてもらいやすくなります。

任意売却後の生活設計

任意売却後の生活を見据え、新しい住居の確保や引越し費用の準備を計画することが欠かせません。売却代金の一部を引越し費用に充てるためには、事前に銀行と合意を得ておく必要があります。また、移転先での生活費や新しい住居に関連する初期費用を確保するために、現実的な資金計画を立てることが求められます。専門家に相談しながら生活再建のプランを作成することで、無理のない新生活をスタートさせる基盤を築くことが可能です。

任意売却に向けた最初の一歩

任意売却は、競売を避ける有効な手段であり、銀行との適切な交渉によって成功に導くことができます。返済が難しいと感じたら、早めに専門家に相談し、銀行との交渉を進めることで、最善の結果を目指しましょう。

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