本ページでは、住宅ローンが払えなくなってしまった場合に任意売却を選択するにあたり、考慮しておくべきデメリットついいて述べていきたいと思います。
本サイトで繰り返し述べていますとおり、住宅ローンが払えない事態となったら、できるだけ早いタイミングで任意売却専門業者などの門を叩くべきです。しかしながら、任意売却にもデメリットは存在します。具体的には以下の通りです。
■手続きや交渉の負担
競売の場合は極端な話、債務者が何もせずとも事は進んでいきます。一方、任意売却の場合は債権者との交渉や買取希望者との面談、各種手続きなどの手間がかかります。また購入希望者の内覧などにも対応しなければなりません。はっきり言ってこれら全部を債務者が一人で行うことは不可能ですので、信頼できる任意売却専門業者の力を借りるべきです。
■債権者が同意してくれない場合
銀行や信用金庫などの金融機関によっては任意売却を認めてくれない場合があります。またUR・都市整備公団などの公団系でも任意売却を認めてくれない場合があります。加えて本来なら任意売却を認めてくれる金融機関でも、融資を受けている方の態度が悪い、依頼を受けた業者が嫌われているようなケースでも任意売却の申し出を拒絶されることも。滞納してしまうにしても誠意ある説明などをしておくべきです。
■保証人の同意を得られないケース
ローン滞納をしている物件に関して、連帯保証人などが付いている場合には、その方々から任意売却への同意が必要となります。同意を得られない場合には競売を選ぶしかありません。また保証人などが行方不明で見つからない、連絡が取れないといった場合も同様です。
■価格の折り合いがつかないケース
任意売却は競売より高く売ることができますが、それも買い手側の同意があってこそ。売買価格と債権者の求める金額の開きが大きく折り合いがつかない場合には、債権者は任意売却を許可しないというケースも起こり得ます。
■業者の不手際により損をするリスク
任意売却の経験が浅いところなど、業者の選択を誤ると、希望価格で売れない、時間切れで競売に、といった事態も起こり得ます。さらには取られなくても良い保証人の財産まで取られたり。 しなくてもよい自己破産をさせられたりというケースも。業者選びの際は、実績や経験、親身さなどを慎重に判断すべきです。
以上の通り、任意売却にもデメリットは存在しますが、これらを差し引いてもよりよい結果となるのは競売ではなく任意売却の方です。また上記のデメリットは、優秀な任意売却専門業者の力を借りることで、大きく軽減されます。「面倒くさいから競売を待つ」ということは絶対しないでください。
もうひとつ、任意売却するしない以前の問題として、ローンの支払いを滞納してしまった時点で発生するリスクについても知っておきましょう。ローン滞納が起きそうになったら、早めに専門家に相談と言っているのは、そのためです。
■ブラックリスト入り
よく言うブラックリスト入りとは俗称で、正確には「個人信用情報の事故記録」となります。金融機関や信販会社などでは、ローンやクレジットの利用履歴を記録した「個人信用情報」を共有しており、滞納を続けると「事故情報」として登録されます。これが俗に言うブラックリスト入りです。そすすると、5～7年間くらいは新たなローンが借りられなくなります。
■連帯保証人への請求
そもそも連帯保証人にはいつ何時でも債務者と同等の返済義務が課されています。よく勘違いされがちですが、債権者は債務者がローン返済不能になった時点で連帯保証人に請求できるのではなく、いつでも請求できる権利があるのです。つまり、連帯保証人の責任は債務者と全く同等であり、いつ債権者に請求をされても文句は言えない（催告の抗弁権がない）のです。もっと平たく言えば、ローンを滞納すれば、必ず連帯保証人に迷惑がかかります。たとえ夫の連帯保証人となっていた妻が離婚をしたとしても、連帯保証人の立場は変わりません。このことを忘れないでください。