札幌の業者選びから覚えておきたい基礎知識まで~任意売却ガイダンス

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いつまで間に合う?任意売却のタイミング

本ページでは、住宅ローンが払えない場合、いつのタイミングまでなら任意売却の相談にのってもらえるのか、競売にかかるのを阻止できるのはいつまでなのかといった点について述べていきたいと思います。

住宅ローンが払えない・・・速やかに任意売却の相談を

結論から先に述べてしまいますと、競売を阻止し任意売却に変更できるギリギリの瀬戸際はずばり「競売が開始されてもまだ入札される前の状態」。この状態であれば、一縷の望みは残されています。
逆に「入札が行われてしまった時点」で、任意売却への道は完全に閉ざされてしまうことになります。

しかし、誤解の無いように述べておきますと、これは本当に本当のギリギリのタイミングであり、ものすごく大変な労力が必要となります。競売が開始された後に、競売の申立人である債権者(保証会社など)を説得し、裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらえれば、任意売却への道はかろうじて残される」ということです。

競売を避けて任意売却を選択するには、上記見出しの通り、住宅ローンが払えない事態となったら、可能な限り速やかに、専門家への相談を行なうべきです。その方が、専門家サイドにもよりより解決策を提示できる余裕が生まれるのです。繰り返しになますが、住宅ローンが払えなくなったら、速やかに専門家への相談をすべきです。

ローンを滞納した場合に起こる事態とは?

では、住宅ローンを滞納してしまった場合に起こる事態についてご説明していきましょう。通常、住宅ローンの滞納が1~2ヵ月の場合、電話や郵便物などで借り入れ先の金融機関からの督促があります。この時点でまずトライしてみるべきはリスケジュールの相談です。「滞納してしまっているのに、そんなお願い聞いてもらえる訳がない」と判断するのは早計です。先方にしても、それによって返済が再開されるならそれに越したことはないわけです。お詫びの言葉をしっかり述べるのは当然として、誠意をもってお願いしてみましょう。

なお、都市銀行や信用金庫からの借り入れの場合は、3ヶ月の滞納で競売にかけられてしまうケースが大半です。一方、住宅金融支援機構の場合は多少余裕があり、6ヶ月滞納が目安となっています。前者の場合はもちろんですが、後者の場合でも、任意売却は早く行動を起こすほど、よい結果になりやすいことを心に留め置いてください。

こうした金融機関からの督促を放置したままでいると、最終的な催告書(最終通告書・期限の利益の喪失予告とも言います)が届きます。この書面では、明示された期日までに延滞しているローン額と遅延損害金の合計分の支払いが求められます。それが履行できない場合は、指定された期日をもって「期限の利益喪失」という状態になります。簡単に言えば、借り方が住宅ローン借入時の金銭消費貸借契約に違反とみなされ、銀行とのローン支払契約における、月々での分割支払いの権利を失うこととなります。この状態になってしまうと、任意売却を行うためのハードルがより高くなってしまいます(可能性ゼロではありませんが・・・)。そのためにも、何度も言っていますが、専門家への早めの相談を心がけてください。

期限の利益喪失」となった場合、金融機関は保証委託契約(債務者への住宅ローン融資に対する保証)を結んでいる保証会社(不動産に抵当権を設定している会社)に対して、融資残高の全額および利息・遅延損害金の合計を請求します。この請求により、保証会社があなたに代わり一括返済することを、「代位弁済」と呼びます。

保証会社は代位弁済費用の回収の為、債務者の不動産を自由に処分させないよう裁判書に競売申し立てを行います。裁判所は強制競売申立書の審査で問題がなければ強制競売の開始決定を発令します。対象不動産の登記簿には、登記の目的「差押」「担保不動産競売開始決定」が登記され、対象物件の所在地を管轄する地方裁判所から、競売開始決定通知書が債務者に届きます。これが「競売開始決定通知が届く」という状態になります。

この状態になると上記で述べました通り、競売の申立人である債権者(保証会社など)を説得し、裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらわなければ任意売却を行なうことはできません。繰り返し「なるべく早く」と言っているのは、これが理由なのです。逆に、こうした状況になる前に、任意売却へ動けば、苦労はより少なくて済みます。この点をくれぐれもお忘れなく。