札幌の業者選びから覚えておきたい基礎知識まで~任意売却ガイダンス

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任意売却の流れ

本ページでは、住宅ローンを滞納した場合に行う、任意売却の流れを、専門業者に依頼した場合の一例として、時系列に沿ってご紹介していきたいと思います。

住宅ローン滞納から任意売却を決断、その流れとは?

任意売却は、何もしないで事態が進んでいく競売とは異なり、債務者が自ら動く必要があります。しかしながら、債務者個人ですべての手続きや交渉を行うことは困難です。そのため、専門家への依頼が賢明です。ここでは、任意売却専門業者に依頼した場合の例としてご紹介していきます。

Step1:任意売却専門業者への相談

すべてはここから始まります。後ろめたい気持ちがあるのは分かりますが、正直かつ詳しくお話ししてください。物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。

Step2:物件査定とプランニング

上記の相談を元に、債務者の了解を得て物件の価格査定を隣相場、取引事例をもとに行い、最適と思われる売却方法やスケジュールなどを提案してもらえます。

Step3:専任媒介契約の締結

プランニングに同意できたら、専門業者と専任媒介契約を結びます。この契約により、業者は債権者の代理人として正式に債権者/抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。

Step4:債権者/抵当権者との交渉

専任媒介契約に基づき、債権者/抵当権者に、販売価格、販売期間、諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得てもらいます。良心的な業者なら、交渉の経過について随時報告してくれます。

Step5:販売開始から購入者決定 まで

不動産業者間のデータベースへの登録、不動産情報ポータルサイトへの掲載など通常の不動産と同様の販売活動を開始。購入希望者が見つかったら、諸条件を踏まえ購入者として適切であるかを審査し、適切と判断できれば、次の段階へ進みます。

Step6:債権者の同意を得る

債権者に、債務の返済や売却に関わる諸費用、管理費や税金等の滞納金、仲介手数料や引越し費用等、売却代金をどのように割振るのかを提示、交渉し、任意売却への同意を得ます。

Step7:売買契約の締結

買い手の方と売買契約の締結を行います。基本的には締結後に、購入者の方に引越しの準備をしてもらいます。この段階で、手付金を受領し、債務者の引越し等の費用に充てることも可能です。

Step8.不動産引渡しおよび代金決済

売買契約締結後、通常約1ヵ月~1ヶ月半後に代金決済が行われます。その際に残代金の受領、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、諸費用や引越し費用の支払いなども同時に行われます。

以上がおおよその任意売却の流れになります。あくまで一例で、業者によっては差異がある場合もあります。また上記の流れはおおよそ2ヶ月〜6ヶ月の時間がかかりますが、その間は売却する物件に住み続ける事も可能です。